المدة في
عقد الإيجار الجديد
طبقاً للقانون 4 لسنة 1996
بصدور القانون رقم4 لسنة 1996م بشأن سريان أحكام القانون المدني علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها تحتم أن يكون لعقد الإيجار تاريخين.
التاريخ الأول 000 تاريخ بدء العلاقة الايجارية.
التاريخ الثاني000 تاريخ انتهاء العلاقة الايجارية.
مدة عقد الإيجار هي 000 تبدأ من -¬ / - / -- وتنتهي في - / - /-
وكما يعني تاريخ بدء العلاقة الايجارية بدء استعمال المستأجر للعين المؤجرة فان انتهاء مدة عقد الإيجار يوجب علي المستأجر أن يرد العين المؤجرة إلي المؤجر ، باعتبار أن علاقة المستأجر بالعين المؤجرة تنتهي بنهاية مدة الإيجار وهو ما أكده صريح نص المادة 598 من القانون المدني .
(( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد 000 ))
[ المادة 598 من القانون المدني ]
مشكلة دعوي الطرد بسبب الخطأ في تحديد المدة في عقد الإيجار.
تطبيق أحكام القانون المدني علي عقود الإيجار يعني الرجوع بعقد الإيجار إلى طبيعته الأصلية من حيث كونه عقد مؤقت بطبيعته ، فمتي انتهت المدة المحددة له التزم المستأجر برد العين المؤجرة إلى المؤجر والمشكلة أن الناس - تحديداً المستأجرين – قد آلفت الخضوع لقوانين الإيجارات الاستثنائية والتعاقد في ظل أحكامها ، وتحديداً رغبة المستأجر في التعاقد لأطول فترة زمنية ممكنة ، ورغم صراحة نصوص القانون المدني والتي تقرر أن عقد الإيجار عقد مؤقت وأنه ينعقد لمدة معينه ومحددة يترضاها المتعاقدان ( المؤجر والمستأجر) فإن رغبة بعض المستأجرين في التعاقد لفترات طويلة دعتهم إلي عدم تحديد مدة لعقد الإيجار وبصورة أكثر عملية دعتهم إلى تدوين عبارات تدل علي عدم تحديد مدة عقد الإيجار ، والأمر في تصورهم أن تلك الألفاظ أو العبارات تفيد التعاقد لأطول مدة ممكنة ومن ثم البقاء في العين المؤجرة قدر المستطاع ، وأكثر الكلمات استخداما للتعبير عن تلك الإرادة هي كلمة مشاهرة والتي طال استعمالها في ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية وكانت هذه الكلمة تعنى دوام بقاء المستأجر بالعين دون أن يقيد ذلك بحد زمني معين ومن هذه الكلمات أيضا (( العقد مفتوح – المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال العقار – إلى ما شاء الله – إلى تاريخ وفاة المؤجر – إلى تاريخ وفاة المستأجر 000000))*
والتساؤل المثار000 هل يعنى وجود أحد الكلمات السابقة بعقد الإيجار وهي ( العقد مفتوح – المدة مفتوحة مشاهرة - إلى تاريخ زوال العقار – إلى ما شاء الله – إلى تاريخ وفاة المؤجر – إلى تاريخ وفاة المستأجر 000000) دوام بقاء المستأجر في العين المؤجرة إلى مالا نهاية 00؟
ذلك المعنى هو ما يؤكده دوماً المستأجر ، صحيح أنه تعاقد في ظل قواعد القانون المدنى والتي لا تعرف تأبيد عقد الإيجار ، إلا أن المستأجر قصد البقاء في العين المؤجرة لأمضى وقت ممكن ، ولو أراد خلاف ذلك لحدد المدة التي يرغب في استئجارها بصورة قاطعة لا مجال فيها للاحتمالات والشكوك فتكتب مدة عقد الإيجار [ بالتفصيل الدقيق ] ، وكذا ما تحامله المستأجر علي نفسه ودفع للمؤجر تلك المبالغ الطائلة والتي لا تدفع إلا لتحقيق هذا القصد دون غيرة .
لذا رأينا أن تنقسم دراستنا إلي أربعة فصول كالتالي 000
الفصل الأول :- عقد الإيجار في ظل أحكام وقواعد القانون المدنى .
الفصل الثاني :- امتداد عقد الإيجار مؤقت المدة بقوة القانون .
الفصل الثالث :- عقد الإيجار بلا أخطاء.
الفصل الرابع :- أهم واحدث صيغ الإنذارات والدعاوى القانونية المتعلقة بقوانين
إيجار الأماكن الاستثنائية والقانون المدني
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في السبت نوفمبر 14, 2009 3:51 am عدل 2 مرات
بحـث
المواضيع الأخيرة
ازرار التصفُّح
التبادل الاعلاني
المدة في عقد الإيجار الجديد طبقاً للقانون 4 لسنة 1996 ( الفصل الأول :- عقد الإيجار في ظل أحكام وقواعد القانون المدنى .)
محمد ابراهيم سالم المحامي- محمد ابراهيم سالم منشئ المنتدي
- عدد المساهمات : 186
نقاط : 6202
السٌّمعَة : 34
تاريخ التسجيل : 25/08/2009
العمر : 41
الموقع : مصر _ القاهرة
24092009
المدة في عقد الإيجار الجديد طبقاً للقانون 4 لسنة 1996 ( الفصل الأول :- عقد الإيجار في ظل أحكام وقواعد القانون المدنى .)
من طرف محمد ابراهيم سالم المحامي
مُشاطرة هذه المقالة على:
الخميس سبتمبر 24, 2009 8:03 pm من طرف محمد ابراهيم سالم المحامي
الفصل الأول
عقد الإيجار الجديد
في ظل
أحكام وقواعد القانون المدني
والقانون رقم 4 لسنة 1996م
المستأجر حقوقه والتزاماته
المؤجر حقوقه والتزاماته
تعريف القانون المدني لعقد الإيجار
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدني ]
الواضح من تعريف المشرع لعقد الإيجار أنة أحد العقود الرضائية الملزمة لجانبين هما المؤجر والمستأجر ، ولهذا التعريف أثرا هاماً هو إحداث التفرقة بين مفهوم الإيجار ومفهوم الملكية ، فمحل عقد الإيجار انتفاع بشيء هو العين المؤجرة ولمدة محددة هي مدة عقد الإيجار ، في حين أن محل عقد الملكية تملك كامل وسلطات كاملة علي الشيء المبيع دونما التقيد بقيد زمني معين ، وقد رددت المحكمة الدستورية العليا في العديد من أحكامها أهمية هذه التفرقة واعتمادها كأساس للقضاء بعدم دستورية أي نص قانوني لا يحترم هذه التفرقة وما يترتب عليها من آثار.
(( وحيث أن قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو يعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه يفترض إلا ترهق القيود التي يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .
وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التي يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التي لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها )).
[ من قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان مفهوم الملكية* ]
مبدأ حرية التعاقد
مبدأ سلطان الإرادة
اخضع المشرع بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م كافة عقود الإيجار المحررة في ظله ( العقود المحررة بدءا من 1/2/1996) لقواعد وأحكام القانون المدنى ، باعتباره وكما سلف الشريعة العامة أو القانون العام في مجال العقود ، ومقتضى إخضاع هذه العقود لقواعد وأحكام القانون المدنى سريان مبدأ حرية التعاقد ، فالمتعاقدان يتمتعان بحرية مطلقة في التعاقد على النحو الذي يترأى لهما ، ولا يحد من هذه الحرية سوى قيد عدم مخالفة النظام العام ، وهو قيد طبيعي فى كل تعاقد أو تصرف قانوني .
ومن أثار ونتائج خضوع عقود الإيجار لقواعد وأحكام القانون المدنى حق المؤجر والمستأجر كمتعاقدان في ممارسة بعض أنواع الحريات والتي كانت من قبيل المحظورات في ظل قوانين إيجار الأماكن وتلك الحريات هى 000
أولا 000 حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدنى ]
حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار أحد أهم الحقوق التي يخولها القانون المدني لطرفي عقد الإيجار وبالآدق للمؤجر والواضح من نص المادة 558 من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد مؤقت بطبيعته ، أي يعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد ، وهو ما عبر عنه المشرع صراحة بعبارة 000 مدة معينه 000 فلا تأبيد في عقود الإيجار ، ومقتضى تأقيت عقد الإيجار وكما سلف أن يعقد لمدة محددة ومعلومة أما تحديد هذه المدة ( مدة عقد الإيجار ) فتلك إرادة المتعاقدين ، ولذا فللمؤجر والمستأجر حرية الاتفاق علي تحديد مدة الإيجار دون التقيد بحد زمني أدنى أو أقصى ولذا صار قانونيا ( بدءا من 1/2/1996م ) تحرير عقد إيجار مدته يوم أو شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسين سنه 000 ، فما تراضى عليه المتعاقدان هو القانون الساري وشريعتهم الغالبة .
القيود الواردة علي حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار
حرية المتعاقدان المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار إعمالا لمبدأ سلطان الإرادة في العقود ، لا يحد منها سوى ما أوردة القانون المدنى من قيود في مجال مدة عقد الإيجار وهى 000
مدة عقد الإيجار الصادر ممن له حق الإرادة لا تزيد علي ثلاثة سنوات إلا بترخيص .
( لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة ، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات ، كل هذه ما يوجد نص يقضى بغيره )
[ المادة 559 من القانون المدنى ]
اختلاف مفهوم الإيجار عن مفهوم الملكية يعني إمكان إصدار غير المالك ملكية كاملة لعقد إيجار وطبقا لنص المادة 559 من القانون المدنى فأنه لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدراة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاثة سنوات ، فإذا عقد إيجاراً لمدة انقضت هذه المدة إلى ثلاث سنوات ، ويلاحظ في مجال تحديد مدة عقد الإيجار الصادر عمن لا يملك سوى حق الإدارة أن الترخيص الصادر له بالإيجار لمدة معينه يلزم أن يكون سابقا علي إصدار عقد الإيجار لا لاحقاً له ولذا فإن علي المستأجر يتثبت من صفة المؤجر لأن المؤجر كما يصح أن يكون هو المالك المنفرد للعين محل الإيجار يصح أن يكون مالكاً علي الشيوع وله [ وفق نصيبه الشرعي ] حق الإدراة وبالتالي حق إصدار عقود إيجار ولكن بالشروط التي أوردتها المادة 559 من القانون المدنى كما أوضحنا 000 لا تزيد عن ثلاثة سنوات .
مدة عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة تنقضي بانقضاء حق المنفعة .
( الإجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجرها مالك الرقبة ، علي أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإجلاء 000 )
[ المادة 560 من القانون المدنى ]
تعريف حق المنفعة
حق الانتفاع أحد الحقوق المتفرعة عن حق الملكية ، وقد أفرد لها المشرع نصوص المواد 985 إلى 995 من القانون المدنى ، وحق الانتفاع بطبيعته حق مؤقت لذا فقد قرر المشرع بموجب نص المادة 560 من القانون المدنى انقضاء عقد الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة بانقضاء حق المنفعة ذاته أيا كان سبب انقضاء حق المنفعة ، ووفقاً لنص المادة 560 من القانون المدنى فأنه يجوز لمالك الرقبة أن يجيز عقد الإيجار المحرر لمدة أطول من مدة حق المنفعة بحيث لا ينقضى عقد الإيجار بانقضاء حق المنفعة ، وهى سلطة لمالك الرقبة ، ولذا فأنه لا يجوز للمستأجر أن يطالب باستمرار عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة رغم انقضاء حق المنفعة ، بل الصحيح أن لمالك الرقبة - وحدة - أن يجيز المدة الباقية من عقد الإيجار أو لا يجيزها ولذا نؤكد على ضرورة ما أبيدناه في الصفحات السابقة من التزام المستأجر بالتأكد من صفة المؤجر ، إذ قد يترتب على إغفال ذلك أثار ونتائج خطرة يصعب تداركها كان يصدر عقد الإيجار عن غير مالك.
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:21 pm عدل 1 مرات
عقد الإيجار الجديد
في ظل
أحكام وقواعد القانون المدني
والقانون رقم 4 لسنة 1996م
المستأجر حقوقه والتزاماته
المؤجر حقوقه والتزاماته
تعريف القانون المدني لعقد الإيجار
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدني ]
الواضح من تعريف المشرع لعقد الإيجار أنة أحد العقود الرضائية الملزمة لجانبين هما المؤجر والمستأجر ، ولهذا التعريف أثرا هاماً هو إحداث التفرقة بين مفهوم الإيجار ومفهوم الملكية ، فمحل عقد الإيجار انتفاع بشيء هو العين المؤجرة ولمدة محددة هي مدة عقد الإيجار ، في حين أن محل عقد الملكية تملك كامل وسلطات كاملة علي الشيء المبيع دونما التقيد بقيد زمني معين ، وقد رددت المحكمة الدستورية العليا في العديد من أحكامها أهمية هذه التفرقة واعتمادها كأساس للقضاء بعدم دستورية أي نص قانوني لا يحترم هذه التفرقة وما يترتب عليها من آثار.
(( وحيث أن قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو يعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه يفترض إلا ترهق القيود التي يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .
وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التي يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التي لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها )).
[ من قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان مفهوم الملكية* ]
مبدأ حرية التعاقد
مبدأ سلطان الإرادة
اخضع المشرع بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م كافة عقود الإيجار المحررة في ظله ( العقود المحررة بدءا من 1/2/1996) لقواعد وأحكام القانون المدنى ، باعتباره وكما سلف الشريعة العامة أو القانون العام في مجال العقود ، ومقتضى إخضاع هذه العقود لقواعد وأحكام القانون المدنى سريان مبدأ حرية التعاقد ، فالمتعاقدان يتمتعان بحرية مطلقة في التعاقد على النحو الذي يترأى لهما ، ولا يحد من هذه الحرية سوى قيد عدم مخالفة النظام العام ، وهو قيد طبيعي فى كل تعاقد أو تصرف قانوني .
ومن أثار ونتائج خضوع عقود الإيجار لقواعد وأحكام القانون المدنى حق المؤجر والمستأجر كمتعاقدان في ممارسة بعض أنواع الحريات والتي كانت من قبيل المحظورات في ظل قوانين إيجار الأماكن وتلك الحريات هى 000
أولا 000 حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدنى ]
حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار أحد أهم الحقوق التي يخولها القانون المدني لطرفي عقد الإيجار وبالآدق للمؤجر والواضح من نص المادة 558 من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد مؤقت بطبيعته ، أي يعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد ، وهو ما عبر عنه المشرع صراحة بعبارة 000 مدة معينه 000 فلا تأبيد في عقود الإيجار ، ومقتضى تأقيت عقد الإيجار وكما سلف أن يعقد لمدة محددة ومعلومة أما تحديد هذه المدة ( مدة عقد الإيجار ) فتلك إرادة المتعاقدين ، ولذا فللمؤجر والمستأجر حرية الاتفاق علي تحديد مدة الإيجار دون التقيد بحد زمني أدنى أو أقصى ولذا صار قانونيا ( بدءا من 1/2/1996م ) تحرير عقد إيجار مدته يوم أو شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسين سنه 000 ، فما تراضى عليه المتعاقدان هو القانون الساري وشريعتهم الغالبة .
القيود الواردة علي حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار
حرية المتعاقدان المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار إعمالا لمبدأ سلطان الإرادة في العقود ، لا يحد منها سوى ما أوردة القانون المدنى من قيود في مجال مدة عقد الإيجار وهى 000
مدة عقد الإيجار الصادر ممن له حق الإرادة لا تزيد علي ثلاثة سنوات إلا بترخيص .
( لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة ، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات ، كل هذه ما يوجد نص يقضى بغيره )
[ المادة 559 من القانون المدنى ]
اختلاف مفهوم الإيجار عن مفهوم الملكية يعني إمكان إصدار غير المالك ملكية كاملة لعقد إيجار وطبقا لنص المادة 559 من القانون المدنى فأنه لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدراة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاثة سنوات ، فإذا عقد إيجاراً لمدة انقضت هذه المدة إلى ثلاث سنوات ، ويلاحظ في مجال تحديد مدة عقد الإيجار الصادر عمن لا يملك سوى حق الإدارة أن الترخيص الصادر له بالإيجار لمدة معينه يلزم أن يكون سابقا علي إصدار عقد الإيجار لا لاحقاً له ولذا فإن علي المستأجر يتثبت من صفة المؤجر لأن المؤجر كما يصح أن يكون هو المالك المنفرد للعين محل الإيجار يصح أن يكون مالكاً علي الشيوع وله [ وفق نصيبه الشرعي ] حق الإدراة وبالتالي حق إصدار عقود إيجار ولكن بالشروط التي أوردتها المادة 559 من القانون المدنى كما أوضحنا 000 لا تزيد عن ثلاثة سنوات .
مدة عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة تنقضي بانقضاء حق المنفعة .
( الإجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجرها مالك الرقبة ، علي أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإجلاء 000 )
[ المادة 560 من القانون المدنى ]
تعريف حق المنفعة
حق الانتفاع أحد الحقوق المتفرعة عن حق الملكية ، وقد أفرد لها المشرع نصوص المواد 985 إلى 995 من القانون المدنى ، وحق الانتفاع بطبيعته حق مؤقت لذا فقد قرر المشرع بموجب نص المادة 560 من القانون المدنى انقضاء عقد الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة بانقضاء حق المنفعة ذاته أيا كان سبب انقضاء حق المنفعة ، ووفقاً لنص المادة 560 من القانون المدنى فأنه يجوز لمالك الرقبة أن يجيز عقد الإيجار المحرر لمدة أطول من مدة حق المنفعة بحيث لا ينقضى عقد الإيجار بانقضاء حق المنفعة ، وهى سلطة لمالك الرقبة ، ولذا فأنه لا يجوز للمستأجر أن يطالب باستمرار عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة رغم انقضاء حق المنفعة ، بل الصحيح أن لمالك الرقبة - وحدة - أن يجيز المدة الباقية من عقد الإيجار أو لا يجيزها ولذا نؤكد على ضرورة ما أبيدناه في الصفحات السابقة من التزام المستأجر بالتأكد من صفة المؤجر ، إذ قد يترتب على إغفال ذلك أثار ونتائج خطرة يصعب تداركها كان يصدر عقد الإيجار عن غير مالك.
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:21 pm عدل 1 مرات
الخميس سبتمبر 24, 2009 8:04 pm من طرف محمد ابراهيم سالم المحامي
ثانياً 000 حق المؤجــر والمستــأجر في الاتفاق علي تجــديد مدة عقد الإيجار
حرية المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار ( 000 شهر0 سنة 0 عشر سنين 0 ستون سنة 000 ) يستتبعه إمكان تجديد العقد ، وتجديد عقد الإيجار اصطلاح يعنى استمرار نفاذه لمدة أخرى مضافة إلي المدة الثابتة بصلب العقد ، تلك المدة الجديدة قد تكون مساوية للمدة الثابتة بعقد الإيجار وقد تكون غير مساوية لها ، وقد يتم الاتفاق علي أن يكون التجديد لمدد زمنية متتابعة تتلاحق زمنيا ، والمسألة إرادة متعاقدين .
والتساؤل 000 هل يجوز الاتفاق المالك والمستأجر علي تجديد العقد لمدة زمنية متلاحقة دون التقيد بحد زمني معين ، بمعنى هل يجوز الاتفاق علي تجديد عقد الإيجار لمدد متلاحقة تتجاوز الستون عاماً 000؟
الراجح أنه وفى ظل تطبيق قواعد وأحكام القانون المدنى والتي تجعل من سلطان الإرادة في التعاقد شريعة وقانون ، فإن للمتعاقدين المؤجر والمستأجر أن يتفقا علي تجديد عقد الإيجار لأي مدد زمنية ، ولو تجاوز مجموع هذه المدد ستون عاماً ، ولا يمكن التمسك بالقيد الوارد بنص المادة 999 من القانون والخاصة بحق الحكر لأن القياس علي مدة الحكر أمر غير صحيح وغير وارد إلا في العقود غير محدده المدة – ولنا عودة إلى مناقشة حق الحكر ومدته وقياس مدة عقد الإيجار عليه – والحال أن العقد – محل المناقشة – عقد محدد المدة أي مؤقت بمدة ، كل ما في الأمر أن الطرفان اتفقا على أنه بانتهاء تلك المدة تبدأ مدة جديدة ، محددة ومؤقتة ، 000 وهكذا 000 كما أن قواعد القانون المدنى فى عمومها لم ترد قيداً صريحاً على تحديد مدة لعقد الإيجار تجديد عقد الإيجار وزيادة القيمة الإيجارية
تجديد عقد الإيجار دائما ما يصحبه تعديل فى القيمة الايجارية بالزيادة ، ولعل تلك الزيادة فى القيمة الايجارية هى الدفاع لتجديد العقد فالتجديد يرد على مدة العقد ، والزيادة ترد على القيمة الايجارية .
والتساؤل 000 هل النص على تجديد عقد الإيجار لمة أو المدد زمنية أخرى يعد إنشاءاً لعقد إيجار جديد 000؟
النص في عقد الإيجار على تجديده لمدة أو لمدد أخرى متلاحقة لا يعنى أننا فى كل ميعاد تجديد بصدد عقد إيجار جديد ، مرد ذلك أن شرط التجديد لمدة أو لمدد أخرى هو أحد شروط عقد الإيجار الأساسي ، وبذا فإن التجديد يستمد أساسه القانوني من هذا العقد ، والتجديد هو تنفيذ لشروط هذه العقد ، وليس إنشاءاً لعقد أخر جديد .
رأي مخالف - أسانيده
في حين يري الفقه السائد أن مبدأ حرية المتعاقدين تجيز للمؤجر والمستأجر الاتفاق على أي مدة لعقد الإيجار ، طالب أم قصرت ، فإن ثمة رأي آخر يري انه لا يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على مدة لا تزيد على ستــــون سنة ( والحال أن المؤجر والمستأجر حددا بالفعل مدة العقد تحديداً واضحاً ).
ويستند أنصار هذا الرأي إلي أن عقد الإيجار أحد العقود التي ترد على المنفعة ، وثمة فارق هائل بين مفهوم التمليك والإيجار ، فالإيجار عقد مؤقت يرد علي منفعة ومن ثم لا يجوز أن تكون مدة العقد أكثر من ستون عاما وإلا ذابت الفوارق بين حق الملكية المؤبد وحق الإيجار المؤقت بطبيعة ، ثم أن الفارق الهائل بين مفهوم الملكية والإيجار هو الذي كان سبباً أساسياً وفعالا لأحكام عدم الدستورية التي أصابت فى مقتل بعض نصوص قانون إيجارا الأماكن ، ومن جانبنا انه لا جدال أن اختلاف مفهوم حق الملكية عن مفهوم الإيجار كان الدافع أو الأساس القانوني لأحكام عدم الدستورية التي منيت بها بعض مواد قوانين الإيجار الاستثنائية ، فالإيجار مؤقت بطبيعته وإبقاء المستأجر بالعين المؤجرة على وجه مؤبد أمر يتنافى مع مفهوم الإيجار فكان لازماً الحكم بعدم دستورية النصوص التي تؤبد عقد الإيجار ، فالإيجار دائما عقد مؤقت .
أن بقاء المستأجر بالعين المؤجرة فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية كان إرادة مشرع وليس إرادة المؤجر ، إما في عقود الإيجار التي تحكمها نصوص القانون المدنى فبقاء المستأجر بالعين رهين ومقترن بإرادة المؤجر ، وهذا هو الفارق ، ومن ثم فالاهتمام كل الاهتمام بإرادة المتعاقدين ما تراضوا عليه هو قانونهم وشريعتهم ، وكون إرادة التجديد معاصرة لإنشاء العقد أو لاحقة له يهم ، المهم هو توافر إرادة المتعاقدين و خلاصة الأمر 000 إن تحديد مدة عقد الإيجار إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ، وتجديد عقد الإيجار لأي مدة إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ولا محل لإثارة شبهة عدم الدستورية كما أثيرت في بعض نصوص قانون إيجار الأماكن وقضى بها ، لأن مناط عدم الدستورية وأساسها هو إعدام إرادة المؤجر ، الأمر الذي ينتفى في التجديد الحاصل للعقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى .
من قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان دور الإرادة في إنشاء عقد الإيجار .
( الأصل في الروابط الايجارية أن الإرادة هى التي تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور في مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها منافيا لطبيعتها )
[ من الحكم الصادر في القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية ]
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:22 pm عدل 1 مرات
حرية المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار ( 000 شهر0 سنة 0 عشر سنين 0 ستون سنة 000 ) يستتبعه إمكان تجديد العقد ، وتجديد عقد الإيجار اصطلاح يعنى استمرار نفاذه لمدة أخرى مضافة إلي المدة الثابتة بصلب العقد ، تلك المدة الجديدة قد تكون مساوية للمدة الثابتة بعقد الإيجار وقد تكون غير مساوية لها ، وقد يتم الاتفاق علي أن يكون التجديد لمدد زمنية متتابعة تتلاحق زمنيا ، والمسألة إرادة متعاقدين .
والتساؤل 000 هل يجوز الاتفاق المالك والمستأجر علي تجديد العقد لمدة زمنية متلاحقة دون التقيد بحد زمني معين ، بمعنى هل يجوز الاتفاق علي تجديد عقد الإيجار لمدد متلاحقة تتجاوز الستون عاماً 000؟
الراجح أنه وفى ظل تطبيق قواعد وأحكام القانون المدنى والتي تجعل من سلطان الإرادة في التعاقد شريعة وقانون ، فإن للمتعاقدين المؤجر والمستأجر أن يتفقا علي تجديد عقد الإيجار لأي مدد زمنية ، ولو تجاوز مجموع هذه المدد ستون عاماً ، ولا يمكن التمسك بالقيد الوارد بنص المادة 999 من القانون والخاصة بحق الحكر لأن القياس علي مدة الحكر أمر غير صحيح وغير وارد إلا في العقود غير محدده المدة – ولنا عودة إلى مناقشة حق الحكر ومدته وقياس مدة عقد الإيجار عليه – والحال أن العقد – محل المناقشة – عقد محدد المدة أي مؤقت بمدة ، كل ما في الأمر أن الطرفان اتفقا على أنه بانتهاء تلك المدة تبدأ مدة جديدة ، محددة ومؤقتة ، 000 وهكذا 000 كما أن قواعد القانون المدنى فى عمومها لم ترد قيداً صريحاً على تحديد مدة لعقد الإيجار تجديد عقد الإيجار وزيادة القيمة الإيجارية
تجديد عقد الإيجار دائما ما يصحبه تعديل فى القيمة الايجارية بالزيادة ، ولعل تلك الزيادة فى القيمة الايجارية هى الدفاع لتجديد العقد فالتجديد يرد على مدة العقد ، والزيادة ترد على القيمة الايجارية .
والتساؤل 000 هل النص على تجديد عقد الإيجار لمة أو المدد زمنية أخرى يعد إنشاءاً لعقد إيجار جديد 000؟
النص في عقد الإيجار على تجديده لمدة أو لمدد أخرى متلاحقة لا يعنى أننا فى كل ميعاد تجديد بصدد عقد إيجار جديد ، مرد ذلك أن شرط التجديد لمدة أو لمدد أخرى هو أحد شروط عقد الإيجار الأساسي ، وبذا فإن التجديد يستمد أساسه القانوني من هذا العقد ، والتجديد هو تنفيذ لشروط هذه العقد ، وليس إنشاءاً لعقد أخر جديد .
رأي مخالف - أسانيده
في حين يري الفقه السائد أن مبدأ حرية المتعاقدين تجيز للمؤجر والمستأجر الاتفاق على أي مدة لعقد الإيجار ، طالب أم قصرت ، فإن ثمة رأي آخر يري انه لا يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على مدة لا تزيد على ستــــون سنة ( والحال أن المؤجر والمستأجر حددا بالفعل مدة العقد تحديداً واضحاً ).
ويستند أنصار هذا الرأي إلي أن عقد الإيجار أحد العقود التي ترد على المنفعة ، وثمة فارق هائل بين مفهوم التمليك والإيجار ، فالإيجار عقد مؤقت يرد علي منفعة ومن ثم لا يجوز أن تكون مدة العقد أكثر من ستون عاما وإلا ذابت الفوارق بين حق الملكية المؤبد وحق الإيجار المؤقت بطبيعة ، ثم أن الفارق الهائل بين مفهوم الملكية والإيجار هو الذي كان سبباً أساسياً وفعالا لأحكام عدم الدستورية التي أصابت فى مقتل بعض نصوص قانون إيجارا الأماكن ، ومن جانبنا انه لا جدال أن اختلاف مفهوم حق الملكية عن مفهوم الإيجار كان الدافع أو الأساس القانوني لأحكام عدم الدستورية التي منيت بها بعض مواد قوانين الإيجار الاستثنائية ، فالإيجار مؤقت بطبيعته وإبقاء المستأجر بالعين المؤجرة على وجه مؤبد أمر يتنافى مع مفهوم الإيجار فكان لازماً الحكم بعدم دستورية النصوص التي تؤبد عقد الإيجار ، فالإيجار دائما عقد مؤقت .
أن بقاء المستأجر بالعين المؤجرة فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية كان إرادة مشرع وليس إرادة المؤجر ، إما في عقود الإيجار التي تحكمها نصوص القانون المدنى فبقاء المستأجر بالعين رهين ومقترن بإرادة المؤجر ، وهذا هو الفارق ، ومن ثم فالاهتمام كل الاهتمام بإرادة المتعاقدين ما تراضوا عليه هو قانونهم وشريعتهم ، وكون إرادة التجديد معاصرة لإنشاء العقد أو لاحقة له يهم ، المهم هو توافر إرادة المتعاقدين و خلاصة الأمر 000 إن تحديد مدة عقد الإيجار إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ، وتجديد عقد الإيجار لأي مدة إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ولا محل لإثارة شبهة عدم الدستورية كما أثيرت في بعض نصوص قانون إيجار الأماكن وقضى بها ، لأن مناط عدم الدستورية وأساسها هو إعدام إرادة المؤجر ، الأمر الذي ينتفى في التجديد الحاصل للعقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى .
من قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان دور الإرادة في إنشاء عقد الإيجار .
( الأصل في الروابط الايجارية أن الإرادة هى التي تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور في مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها منافيا لطبيعتها )
[ من الحكم الصادر في القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية ]
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:22 pm عدل 1 مرات
الخميس سبتمبر 24, 2009 8:05 pm من طرف محمد ابراهيم سالم المحامي
ثالثاً 000 حق المؤجـــر والمستـأجر فى الاتفاق على القيمة
الايجارية [ تحديد الأجرة ]
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدنى ]
الإيجار هو المقابل الذي يدفعه المستأجر للمؤجر لقاء انتفاع الأول بالعين المؤجرة ولا شك أن حرية المؤجر والمستأجر فى الاتفاق على قيمة إيجاريه يرتضياها دون تدخل من جانب المشرع ، هى بلا شك أحد أهم نتائج وأثار إخضاع عقود الإيجار لقواعد القانون المدنى حيث سلطان الإرادة هو الأصل والقانون ، فمتى أتفق المتعاقدان المؤجر والمستأجر على قيمة إيجاريه محددة صارت واجبة الدفع في مواعيدها المحددة قانونا *
صورة القيمة الإيجارية 000 النقود كأجرة
عقد الإيجار أحد عقود المعاوضات بمعنى أن كل من طرفية يتحمل التزامات متبادلة ، فالمؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة ، فى حين يلتزم المستأجر بأداء مقابل هذا الانتفاع ( القيمة الإيجارية ) والقيمة الإيجارية ووفقا لصريح نص المادة 561 من القانون المدني يجوز أن تكون نقودا - وهو الشائع - كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى كمنفعة مقابلة أو شيء عيني 000
( يجوز أن تكون الأجرة نقوداً كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى )
[ المادة 561 من القانون المدني ]
مدي جواز المطالبة بتخفيض الأجرة لعقد حرر في ظل أحكام القانون المدني
الطعن في تحديد القيمـة الإيجارية يرتبط أساسا بتطبيق قوانين الإيجار الاستثنائية حيث يحدد المشرع أسس وعناصر هذا التقدير ، ومن ثم يكون للمستأجر وللمؤجر حق الطعن هذا التقدير في المواعيد المحددة قانوناً وبالوسائل التي حددها القانون أيضا ، أما فى ظل مبدأ التعاقد الحر فى قواعد القانون المدنى حيث يتفق المتعاقدان ويتراضيا على كل الشروط ، فلا محل للطعن على هذه القيمة الإيجارية ، إلا أن الأمر ليس على إطلاقه ، فما زال حق الطعن فى تقدير القيمة الإيجارية قائما ولكن وفقا لقواعد وأحكام القانون المدنى ، وبمعنى أكثر دقه إذا شابت إرادة أحد المتعاقدين وخاصة إرادة المستأجر أحد العيوب التي أثرت فيها وأدت إلى الالتزام غير المتوازن .
مشكلة عدم الاتفاق على مقدار الأجرة - مشكلة تعذر إثبات مقدار الأجرة
( إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل )
[ المادة 562 من القانون المدنى ]
وفقاً لصريح نص المادة 562 من القانون المدنى فأنه إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها فيما بعد ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة فيتم تقدير القيمة الإيجارية فى كل الحالات السابقة على أساس أجرة المثل ، والمقصود بأجرة المثل أجرة عين أو عقار بذات الجهة وله ذات الموصفات أو بالأدنى مواصفات مشابهة لها .
***************
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:23 pm عدل 1 مرات
الايجارية [ تحديد الأجرة ]
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدنى ]
الإيجار هو المقابل الذي يدفعه المستأجر للمؤجر لقاء انتفاع الأول بالعين المؤجرة ولا شك أن حرية المؤجر والمستأجر فى الاتفاق على قيمة إيجاريه يرتضياها دون تدخل من جانب المشرع ، هى بلا شك أحد أهم نتائج وأثار إخضاع عقود الإيجار لقواعد القانون المدنى حيث سلطان الإرادة هو الأصل والقانون ، فمتى أتفق المتعاقدان المؤجر والمستأجر على قيمة إيجاريه محددة صارت واجبة الدفع في مواعيدها المحددة قانونا *
صورة القيمة الإيجارية 000 النقود كأجرة
عقد الإيجار أحد عقود المعاوضات بمعنى أن كل من طرفية يتحمل التزامات متبادلة ، فالمؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة ، فى حين يلتزم المستأجر بأداء مقابل هذا الانتفاع ( القيمة الإيجارية ) والقيمة الإيجارية ووفقا لصريح نص المادة 561 من القانون المدني يجوز أن تكون نقودا - وهو الشائع - كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى كمنفعة مقابلة أو شيء عيني 000
( يجوز أن تكون الأجرة نقوداً كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى )
[ المادة 561 من القانون المدني ]
مدي جواز المطالبة بتخفيض الأجرة لعقد حرر في ظل أحكام القانون المدني
الطعن في تحديد القيمـة الإيجارية يرتبط أساسا بتطبيق قوانين الإيجار الاستثنائية حيث يحدد المشرع أسس وعناصر هذا التقدير ، ومن ثم يكون للمستأجر وللمؤجر حق الطعن هذا التقدير في المواعيد المحددة قانوناً وبالوسائل التي حددها القانون أيضا ، أما فى ظل مبدأ التعاقد الحر فى قواعد القانون المدنى حيث يتفق المتعاقدان ويتراضيا على كل الشروط ، فلا محل للطعن على هذه القيمة الإيجارية ، إلا أن الأمر ليس على إطلاقه ، فما زال حق الطعن فى تقدير القيمة الإيجارية قائما ولكن وفقا لقواعد وأحكام القانون المدنى ، وبمعنى أكثر دقه إذا شابت إرادة أحد المتعاقدين وخاصة إرادة المستأجر أحد العيوب التي أثرت فيها وأدت إلى الالتزام غير المتوازن .
مشكلة عدم الاتفاق على مقدار الأجرة - مشكلة تعذر إثبات مقدار الأجرة
( إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل )
[ المادة 562 من القانون المدنى ]
وفقاً لصريح نص المادة 562 من القانون المدنى فأنه إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها فيما بعد ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة فيتم تقدير القيمة الإيجارية فى كل الحالات السابقة على أساس أجرة المثل ، والمقصود بأجرة المثل أجرة عين أو عقار بذات الجهة وله ذات الموصفات أو بالأدنى مواصفات مشابهة لها .
***************
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:23 pm عدل 1 مرات
الخميس سبتمبر 24, 2009 8:06 pm من طرف محمد ابراهيم سالم المحامي
رابعاً 000 حرية المؤجـــر فى تقـــاضى أي مبالغ مالية خارج عقد الإيجار [ جريمة خلو الرجل ]
بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996م والنافذ من 1/2/1996 لم يعد تقاضى المؤجر لأي مبالغ خارج مبالغ خارج عقد الإيجار جريمة كما كان فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية ، ولذا فللمؤجر ان يتقاضى من المستأجر أي مبالغ مالية خارج الإيجار ، بل تثبت هذه المبالغ بصلب عقد الإيجار ، ويوضح كذلك نظام خصمها من القيمة الإيجارية 000
إلغاء تجريم تقاضى المؤجر لخلو رجل بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م .
صدر القانون رقم 4 لسنة 1996م ( بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أى يكون لأحد حق البقاء فيها ) ولم يؤثم فعل تقاضى المؤجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ، ولذا فالعقود المحررة منذ 1/2/1996 وهو تاريخ نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996 ، يجوز للمؤجر أن يتقاضى أي مبالغ خارج عقد الإيجار وهو ما اصطلح على تسميته بخلو الرجل ، بل أن صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 أعتبر بمثابة القانون ألاصلح للمتهم الذي تقاضي خلو رجل في ظل القوانين السابقة ، وبالتالي أصبح تقاضى المستأجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ونعنى بها مسالة أو جريمة خلو الرجل فعل مباح وغير مجرم إعمالا لمبدأ حرية التعاقد ومبدأ سلطان الإرادة .
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:23 pm عدل 1 مرات
بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996م والنافذ من 1/2/1996 لم يعد تقاضى المؤجر لأي مبالغ خارج مبالغ خارج عقد الإيجار جريمة كما كان فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية ، ولذا فللمؤجر ان يتقاضى من المستأجر أي مبالغ مالية خارج الإيجار ، بل تثبت هذه المبالغ بصلب عقد الإيجار ، ويوضح كذلك نظام خصمها من القيمة الإيجارية 000
إلغاء تجريم تقاضى المؤجر لخلو رجل بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م .
صدر القانون رقم 4 لسنة 1996م ( بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أى يكون لأحد حق البقاء فيها ) ولم يؤثم فعل تقاضى المؤجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ، ولذا فالعقود المحررة منذ 1/2/1996 وهو تاريخ نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996 ، يجوز للمؤجر أن يتقاضى أي مبالغ خارج عقد الإيجار وهو ما اصطلح على تسميته بخلو الرجل ، بل أن صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 أعتبر بمثابة القانون ألاصلح للمتهم الذي تقاضي خلو رجل في ظل القوانين السابقة ، وبالتالي أصبح تقاضى المستأجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ونعنى بها مسالة أو جريمة خلو الرجل فعل مباح وغير مجرم إعمالا لمبدأ حرية التعاقد ومبدأ سلطان الإرادة .
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:23 pm عدل 1 مرات
الخميس سبتمبر 24, 2009 8:06 pm من طرف محمد ابراهيم سالم المحامي
التأكيد القضائي
اعتبار واقعة خلو الرجل سلوكا أو فعلا مباحا غير مؤثم بدءا من 1/2/1996 .
أولا
من قضاء النقض فى اعتبار واقعة خلو الرجل غير مؤثمة جنائيا منذ 1/2/1996 واعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 قانون أصلح للمتهم .
حكم محكمة النقض
بشأن جريمة خلو الرجل وإلغاء القانون رقم 4 لسنة 1996 لتجريمها
باسم الشعب
محكمة النقض
الهيئة العامة للمواد الجنائية
المؤلفة برئاسة السيد المستشار / أحمد مدحت المراغى 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / عوض محمد إبراهيم جلدو ، نجاح سليمان نصار محمد نبيل رياض ، محمد حسين لبيب ، محمد أحمد حسن ، ناجى أسحق نقديموس ، محمد يحيى رشدان ، د . عادل قورة مقبل محمد كال شكر ، نواب رئيس المحكمة ، عاصم عبد الجبار .
وحضور المحامى العام لدى المحكمة النقض السيد / ممدوح يوسف
وأمين السر السيد / فايز سلام الصسورى
فى الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بمدينة القاهرة
فى يوم الأحد 6 ممن ذى الحجة سنة 1417 هـ الموافق 3 من إبريل سنة 1997
أصدرت الحكم الآتى :-
فى الطعن المقيد فى جدول النيابة برقم 11539 سنة 1990 ويجدول المحكمة رقم 11838 سنة 60 القضائية .
المرفوع عن :
موسى فهمي حافظ " محكوم عليه "
ضـــــــد
النيابة العامة ------------
الوقــائع
اتهمت النيابة العامة الطاعن فى قضية الجنحة رقم 876 لسنة 988م بولاق الدكرور بأنه فى يوم 11 من إبريل سنة 1986 بدائرة قسم بولاق الدكرور محافظة الجيزة تقاض من المستأجر المبلغ المبين بالمحضر خارج نطاق عقد الإيجار كمقدم إيجار ، وطلبت عقابه بالمادتين 26 ، 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدل بالمادة 23 من القانون رقم 136 لسن ة1981 والمادة 236 من قانون العقوبات .
ومحكمة أمن الدولة بالجيزة قضت حضوريا فى 17 من مايو 1989 عملا بالمادة 204/1 من قانون الإجراءات الجنائية ببراءة المتهم مما نسب إليه .
واستأنفت النيابة العامة وقيد استئنافها برقم 10328 لسنة 1989 .
ومحكمة الجيزة الابتدائية - بهيئة استئنافية - قضت حضورياً فى 20 من يناير 1990 بقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع بإجماع الآراء بإلغاء حكم المستأنف وتغريم المتهم 9360 جنيها وأداء مثله لصندوق الإسكان بمحافظة الجيزة وألزمته برد مبلغ 4680 جنيها للمجني عليه .
- فطعن الأستاذ / صادق محمد رمضان المحامى نيابة عن المحكوم عليه فى هذا الحكم بطريق النقض فى 26 من فبراير سنة 1990 وقدمت أسباب الطعن فى ذات التاريخ موقعا عليها من الأستاذة / بشرى عصفور المحامية .
- وبجلستي 17 من يناير سنة 1993 ، 28 من مايو سنة 1995 نظرت المحكمة الطعن ( منعقدة فى هيئة غرفة المشورة ) وقررت التأجيل لجلسة 16 من فبراير سنة 1997 وفيها أحالته للهيئة العامة للمواد الجنائية للفصل فيه .
- وبجلسة 9 إبريل سنة 1997 نظرن الهيئة العامة للمواد الجنائية الطعن وسمعت المرافعة على ما هو مبين بمحضر الجلسة وقررت النطق بالحكم لجلسة اليوم .
ج
الهيئــة
بعد الإطلاع على الوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة .
من حيث أنه يبين من الأوراق أن الحكم المطعون فيه قضى بمعاقبة الطاعن بغرامة قدها 9360 جنيها وأداء مثلها لصندوق الإسكان بمحافظة الجيزة وإلزامه برد مبلغ 4680 جنيها للمجني عليه ، وذلك عن جريمة تقاضى مقدم إيجار يزيد عن المقرر قانونا . فطعن المحكوم عليه فى هذا الحكم بطريق النقض ، وإذا رأت الدائرة الجنائية التى نظرت للطعن العدول عن المبدأ القانوني الذي قررته أحكام سابقة وهو اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لحد حق البقاء فيها أصلح للمتهم بارتكاب جريمة تقاضى مقدم إيجار يزيد عن المقرر قانونا المنصوص عليها فى المادتين 26 ، 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمادة 6 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .
ومن حيث أن مبنى الأحكام السابقة المراد العدول عن المبدأ القانوني الذي قررته هو أن القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه إذ أخرج عقود تأجير الأماكن واستغلالها والتصرف فيها من نطاق تطبيق أحكام القوانين إيجار الأماكن المشار إليها وإخضاعها لأحكام القانون المدني يكون قد اسقط صفة التجريم عن الأفعال التي جرمتها قوانين الإيجار السالف ذكرها ومنها الجريمة محل الطعن - وأن القول بغير ذلك يرى إلى تعطيل تطبيق نص الفقرة الثانية من المادة الخامسة من قانون العقوبات الخاصة بتطبيق القانون ألاصلح للمتهم ، وتأباه مقتضيات العادلة إذ يظل مدانا من ارتكبه الفعل فى حين ان من يرتكبه فى ظل القانون رقم 4 لسنة 1996 يكون بمنأى من العقاب .
ومن حيث أنه بتاريخ 22 فبراير سنة 1997 صدر حكم المحكمة الدستورية العليا فى الطعن رقم 48 لسنة 17 قضائية ( دستورية ) بعدم قبول الدعوى المقامة للحكم بعدم دستورية المادتين 62، 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه والمادتين 6 ، 23 من القانون رقم 136 لسنة1981 المشار إليه تأسيسا على انتقاء المصلحة فى الدعوة ، لما كان ذلك ، وكانت الحجية المطلقة قبل الكافة للأحكام الصادرة فى الدعاوى الدستورية والتي تلتزم بها جميع سلطات الدولة هى فحسب الأحكام التي انتهت إلى عدم هذا الأساس ، ذلك ان عله عينية الدعوى الدستورية ، والحجية المطلقة للحكم الصادر فى موضوعها ، والتزم الجميع به ، لا تتحقق إلا فى هذا النطاق باعتبار أن قوامه مقابلة النصوص التشريعية المدعى مخالفتها الدستورية بالقيود التي فرضها لضمان النزول إليها ، والكشف عن مدى دستورية النصوص التشريعية سواء بتقرير سلامتها من جميع العيوب الشكلية والموضوعية الدستورية لا فلا يكون لأحد من باب أن يدعى خلاف ما قررته أو ببطلانها فلا يجوز من بعد تطبيقها إذا اقتصرت حكم المحكمة الدستورية فى الطعن رقم 48 لسنة 17 قضائية ( دستورية ) المشار إليه على القضاء بعدم القبول الدعوى دون أن يفضل فى موضوعها بدستورية أو بعدم دستورية المادتين 26 ، 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادتين 6 ، 23 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وكان الأصل فى النصوص التشريعية هو حمله على قرينه الدستورية ، فإبطالها لا يكون إلا بقضاء من المحكمة الدستورية العليا إذا ما قام الدليل لديها ولازم ذلك أن النصوص التشريعية التي لا تبطلها المحكمة الدستورية العليا لا يجوز بحال وق سريانها ، لما كان ذلك وكان اختصاص المحكمة الدستورية العليا بتيسير النصوص التشريعية - وعلى ما أفصحت عنه المذكورة الإيضاحية لقانونها وجرى عليه قضاؤها - لا يصادر حق قضاء الجهات الأخرى فى تفسير القوانين وإنزال تفسيرها على الواقعة المعروضة عليها مادام لم يصدر بشأن النص المطروح أمامها تفسير ملزم من السلطة التشريعية او من المحكمة الدستورية صدر طبقا للأوضاع المقررة فى قانونها بشأن طلبات التفسير ولا يغير من ذلك أن تكون التفسيرات والتقديرات القانونية قد وردت فى مدونات حكم المحكمة الدستورية العليا مادام أن الحكم لم ينته إلى دستورية أو عدم دستورية النصوص المطعون عليها ومن ثم لا يقيد هذه المحكمة أو غيرها ما ورد فى مدونات حكم المحكمة الدستورية المشار إليه من تقريرات قانونية بشأن تفسير الفقرة الثانية من المادة الخامسة من قانون العقوبات على الأفعال الموثقة بمقتضى نصوص القانونين رقمي 49/1977 و 136 لسة1981 ، ويكون الاختصاص للهيئة العامة للمواد الجنائية بمحكمة النقض فى تفسير هذه النصوص وتطبيقها على الوجه الصحيح ، وذلك بعد أن حالت إليها أحد الدوائر المحكمة الطعن المماثل - طبقا لنص الفقرة الثانية من المادة 4 من قانون السلطة القضائية الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 46 لسنة 1972كى تؤدى محكمة النقض بهذا وظيفتها فى توحيد تفسير القوانين وسلامة تطبيقها واستمرار المبادئ القانونية بما يكفل فى الحـلول القضــائية التي تخلص إليها
محاكم الموضوع ، ويحقق اجتماعها على قواعد واحدة . وتلك هى وظيفة المحكمة التي اقتضت ألا توجد فى دولة إلا محكمة نقض واحدة على قمة الناظم القضائي فلا تعلوها محكمة ولا تخضع أحكامها الرقابة جهة ما .
ومن حيث أنه لما كان مقتضى قاعدة شرعية الجريمة والعقاب أن القانون الجنائي يحكم ما يقع فى ظله من جرائم مال يصدر تشريع لاحق أصلح للمتهم ، وكان من إعمال الأثر الرجعي من القانون الجنائي بجلسة الصلح للمتهم ان يكون القانون الجديد قد الغي القانون السابق صراحة او ضمنا ، باعتبار ان هذه القاعدة تتصل بفض التنازع بين القوانين من حيث الزمان ، فلا مجال لاعمالها إلا إذا الغي التشريع تشريعا أخر ، وكان من المقرر أنه لا يجوز إلغاء تشريع لاحق له أعلي منه أو مساوي له فى مدارج التشريع ينص صراحة على هذا الإلغاء او يشتمل على نص يتعارض مع نص التشريع ينص صراحة على هذا الإلغاء او يشتمل على نص يتعارض مع نص التشريع القديم أو ينظم من جديد الموضوع الذي سبق ان قرر قواعده هذا التشريع ، وكان نص المادة الاولي من القانون رقم 4 لسنه 1996 ، المشار أليه ، على انه لا تسري أحكام القانونين رقمي 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع المساكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلها على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون او تنتهي بعده لأي سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون ونص المادة الثانية منه على أن تطبق أحكام القانون المدني فى شان التأخير الأماكن المنصوص عليها فى المادة الأولى من هذا القانون خالية او مفروشة فى شان استغلالها او التصرف فيها تدلان - فى صريح لفظهما وواضح دلالتهما - على ان المشروع حدد نطاق تطبيق القانون رقم 4 لسنه 1996 ، وقصر استبعاد سريان القانونين رقمي 49 لسنه 1977 و 136 لسنه 1981 على الأماكن التي لم يسبق تأخيرها والأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون او تنتهي بعده بما مفاداة انه استثني الأماكن الخالية من المستأجر وقت نفاذه او التي تخلوا بعد نفاذه من تطبيق أحكام قانوني تأجير الأماكن المشار عليها واخضع العلاقات الايجارية الجديدة وعقود الاستغلال التي تتم بشأنها بعد نفاذه لأحكام القانون المدني ، ولازم ذلك أن أحكام القانونية رقم 49 لسنه 1977 و 136 لسنه 1981 تظل سارية بجميع نصوصها ، المدنية الجنائية على العلاقات الايجارية القائمة والتي أبرمت فى ظل هذين القانونين قبل العمل بأحكام القانون رقم 4 لسنه 1996 ومن بينها النصوص التي أثمت تقاضي مقدم إيجار يزيد عن المقرر ، قانونا ، ذلك ان القانون الأخير إذ يؤكد استمرار سريان أحكام القانونين المذكورين على تلك العلاقات الايجارية ، لم يتضمن نصا بإلغاء اي من نصوص التجريم فيها او يعدل فى أحكامها لا يقدح فى ذلك ما نصت عليه المادة الثالثة من القانون رقم 4 لسنه 1996 بإلغاء كل نص فى اي قانون اخر يتعارض مع أحكامه إذ أن أحكامه لا تنطبق إلا على عقود أماكن إيجار الأماكن الخالية او التي تخلوا بعد نفاذه ، وهى التي أخضعها دون غيرها لأحكام القانون المدني وحده ، فالغي تطبيق اي قانون آخر فى شأنها ، ومن ثم فان الجرائم التي وقعت طبقا لنصوص القانونين رقمي 49 لسنه 1977 و 136 لسنه 1981 تظل قائمة ، خاضعة لأحكامها حتى بعد صدور القانون رقم 4 لسنه 1996 والعمل بأحكامه ، ولا يمتد أليها أحكام هذا القانون بأثر رجعي لتخلف مناط إعمال هذا الأثر على ما سلف بيانه لما كان ذلك وإيذاء صراحة نص القانون رقم 4 لسنه 1977 و 136
لسنه 1981 على العلاقات الايجارية السابقة على نفاذه ، فان سائر الاعتبارات الأخرى وأن صاحت كى يستبدى بها المشرع عند النظر فى ملائمة إلغاء بعض نصوص التجريم فى القانونين المشار إليهما ، إلا أنها لا تصلح سند التأويل النصوص على صراحتها .
ومن حيث أنه لما تقدم ، فإن الهيئة العامة تنتهي بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية إلى العدول عن الأحكام التي صدرت على خلاف النظر المتقدم .
ومن حيث ان الطعن استوفى الشكل المقرر فى القانونين .
ومن حيث ان مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه إنه إذ دانه بجريمة تقاضى مقدم الإيجار يزيد عن المقرر قانوناً قد شابه قصور فى التثبيت ذلك أنه لم يورد مضمون الأدلة التي استند غليها فى أدانته مما يعيبه ويستوجب نقضه .
ومن حيث انه من المقرر انه يجب إيراد الأدلة التي تستند إليها المحكمة ، وبيان مؤداها فى الحكم بيانا كافيا ، فلا تكفى مجرد الإشارة إليها بل ينبغي سرد مضمون الدليل وذكر مؤداه بطريقة وافية يبين منها مدى تأييده للواقعة كما اقتنعت بها المحكمة ومبلغ اتساقه مع باقي الأدلة ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد عول - ضمن ما عول عليه - فى إدانة الطاعن على عقد الإيجار الصادر منه للمجني عليه دون أن يبين مضمونه وما به من بيانات والتزامات ، فإن استناد الحكم إلى العقد على النحو لا يكفى فى بيان أسباب الحكم الصادر بالعقوبة لخوله مما يكشف عن وجه استشهاد المحكمة بهذا الدليل الذي استنبطت منه معتقدها فى الدعوى ، مما يصم الحكم المطعون فيه بالقصور ، لما كان ما تقدم ، فأنه يتعين نقض الحكم المطعون فيه والإعادة بغير حاجة إلى بحث أوجه الطعن الأخرى .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة العامة للمواد الجنائية بقبول الطعن شكلا وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه وإعادة القضية إلى محكمة الجيزة الابتدائية لتحكم من جديد بهيئة استئنافية أخرى .
أمين السر رئيس المحكمة
*******
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:23 pm عدل 1 مرات
اعتبار واقعة خلو الرجل سلوكا أو فعلا مباحا غير مؤثم بدءا من 1/2/1996 .
أولا
من قضاء النقض فى اعتبار واقعة خلو الرجل غير مؤثمة جنائيا منذ 1/2/1996 واعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 قانون أصلح للمتهم .
حكم محكمة النقض
بشأن جريمة خلو الرجل وإلغاء القانون رقم 4 لسنة 1996 لتجريمها
باسم الشعب
محكمة النقض
الهيئة العامة للمواد الجنائية
المؤلفة برئاسة السيد المستشار / أحمد مدحت المراغى 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / عوض محمد إبراهيم جلدو ، نجاح سليمان نصار محمد نبيل رياض ، محمد حسين لبيب ، محمد أحمد حسن ، ناجى أسحق نقديموس ، محمد يحيى رشدان ، د . عادل قورة مقبل محمد كال شكر ، نواب رئيس المحكمة ، عاصم عبد الجبار .
وحضور المحامى العام لدى المحكمة النقض السيد / ممدوح يوسف
وأمين السر السيد / فايز سلام الصسورى
فى الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بمدينة القاهرة
فى يوم الأحد 6 ممن ذى الحجة سنة 1417 هـ الموافق 3 من إبريل سنة 1997
أصدرت الحكم الآتى :-
فى الطعن المقيد فى جدول النيابة برقم 11539 سنة 1990 ويجدول المحكمة رقم 11838 سنة 60 القضائية .
المرفوع عن :
موسى فهمي حافظ " محكوم عليه "
ضـــــــد
النيابة العامة ------------
الوقــائع
اتهمت النيابة العامة الطاعن فى قضية الجنحة رقم 876 لسنة 988م بولاق الدكرور بأنه فى يوم 11 من إبريل سنة 1986 بدائرة قسم بولاق الدكرور محافظة الجيزة تقاض من المستأجر المبلغ المبين بالمحضر خارج نطاق عقد الإيجار كمقدم إيجار ، وطلبت عقابه بالمادتين 26 ، 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدل بالمادة 23 من القانون رقم 136 لسن ة1981 والمادة 236 من قانون العقوبات .
ومحكمة أمن الدولة بالجيزة قضت حضوريا فى 17 من مايو 1989 عملا بالمادة 204/1 من قانون الإجراءات الجنائية ببراءة المتهم مما نسب إليه .
واستأنفت النيابة العامة وقيد استئنافها برقم 10328 لسنة 1989 .
ومحكمة الجيزة الابتدائية - بهيئة استئنافية - قضت حضورياً فى 20 من يناير 1990 بقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع بإجماع الآراء بإلغاء حكم المستأنف وتغريم المتهم 9360 جنيها وأداء مثله لصندوق الإسكان بمحافظة الجيزة وألزمته برد مبلغ 4680 جنيها للمجني عليه .
- فطعن الأستاذ / صادق محمد رمضان المحامى نيابة عن المحكوم عليه فى هذا الحكم بطريق النقض فى 26 من فبراير سنة 1990 وقدمت أسباب الطعن فى ذات التاريخ موقعا عليها من الأستاذة / بشرى عصفور المحامية .
- وبجلستي 17 من يناير سنة 1993 ، 28 من مايو سنة 1995 نظرت المحكمة الطعن ( منعقدة فى هيئة غرفة المشورة ) وقررت التأجيل لجلسة 16 من فبراير سنة 1997 وفيها أحالته للهيئة العامة للمواد الجنائية للفصل فيه .
- وبجلسة 9 إبريل سنة 1997 نظرن الهيئة العامة للمواد الجنائية الطعن وسمعت المرافعة على ما هو مبين بمحضر الجلسة وقررت النطق بالحكم لجلسة اليوم .
ج
الهيئــة
بعد الإطلاع على الوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة .
من حيث أنه يبين من الأوراق أن الحكم المطعون فيه قضى بمعاقبة الطاعن بغرامة قدها 9360 جنيها وأداء مثلها لصندوق الإسكان بمحافظة الجيزة وإلزامه برد مبلغ 4680 جنيها للمجني عليه ، وذلك عن جريمة تقاضى مقدم إيجار يزيد عن المقرر قانونا . فطعن المحكوم عليه فى هذا الحكم بطريق النقض ، وإذا رأت الدائرة الجنائية التى نظرت للطعن العدول عن المبدأ القانوني الذي قررته أحكام سابقة وهو اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لحد حق البقاء فيها أصلح للمتهم بارتكاب جريمة تقاضى مقدم إيجار يزيد عن المقرر قانونا المنصوص عليها فى المادتين 26 ، 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمادة 6 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .
ومن حيث أن مبنى الأحكام السابقة المراد العدول عن المبدأ القانوني الذي قررته هو أن القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه إذ أخرج عقود تأجير الأماكن واستغلالها والتصرف فيها من نطاق تطبيق أحكام القوانين إيجار الأماكن المشار إليها وإخضاعها لأحكام القانون المدني يكون قد اسقط صفة التجريم عن الأفعال التي جرمتها قوانين الإيجار السالف ذكرها ومنها الجريمة محل الطعن - وأن القول بغير ذلك يرى إلى تعطيل تطبيق نص الفقرة الثانية من المادة الخامسة من قانون العقوبات الخاصة بتطبيق القانون ألاصلح للمتهم ، وتأباه مقتضيات العادلة إذ يظل مدانا من ارتكبه الفعل فى حين ان من يرتكبه فى ظل القانون رقم 4 لسنة 1996 يكون بمنأى من العقاب .
ومن حيث أنه بتاريخ 22 فبراير سنة 1997 صدر حكم المحكمة الدستورية العليا فى الطعن رقم 48 لسنة 17 قضائية ( دستورية ) بعدم قبول الدعوى المقامة للحكم بعدم دستورية المادتين 62، 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه والمادتين 6 ، 23 من القانون رقم 136 لسنة1981 المشار إليه تأسيسا على انتقاء المصلحة فى الدعوة ، لما كان ذلك ، وكانت الحجية المطلقة قبل الكافة للأحكام الصادرة فى الدعاوى الدستورية والتي تلتزم بها جميع سلطات الدولة هى فحسب الأحكام التي انتهت إلى عدم هذا الأساس ، ذلك ان عله عينية الدعوى الدستورية ، والحجية المطلقة للحكم الصادر فى موضوعها ، والتزم الجميع به ، لا تتحقق إلا فى هذا النطاق باعتبار أن قوامه مقابلة النصوص التشريعية المدعى مخالفتها الدستورية بالقيود التي فرضها لضمان النزول إليها ، والكشف عن مدى دستورية النصوص التشريعية سواء بتقرير سلامتها من جميع العيوب الشكلية والموضوعية الدستورية لا فلا يكون لأحد من باب أن يدعى خلاف ما قررته أو ببطلانها فلا يجوز من بعد تطبيقها إذا اقتصرت حكم المحكمة الدستورية فى الطعن رقم 48 لسنة 17 قضائية ( دستورية ) المشار إليه على القضاء بعدم القبول الدعوى دون أن يفضل فى موضوعها بدستورية أو بعدم دستورية المادتين 26 ، 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادتين 6 ، 23 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وكان الأصل فى النصوص التشريعية هو حمله على قرينه الدستورية ، فإبطالها لا يكون إلا بقضاء من المحكمة الدستورية العليا إذا ما قام الدليل لديها ولازم ذلك أن النصوص التشريعية التي لا تبطلها المحكمة الدستورية العليا لا يجوز بحال وق سريانها ، لما كان ذلك وكان اختصاص المحكمة الدستورية العليا بتيسير النصوص التشريعية - وعلى ما أفصحت عنه المذكورة الإيضاحية لقانونها وجرى عليه قضاؤها - لا يصادر حق قضاء الجهات الأخرى فى تفسير القوانين وإنزال تفسيرها على الواقعة المعروضة عليها مادام لم يصدر بشأن النص المطروح أمامها تفسير ملزم من السلطة التشريعية او من المحكمة الدستورية صدر طبقا للأوضاع المقررة فى قانونها بشأن طلبات التفسير ولا يغير من ذلك أن تكون التفسيرات والتقديرات القانونية قد وردت فى مدونات حكم المحكمة الدستورية العليا مادام أن الحكم لم ينته إلى دستورية أو عدم دستورية النصوص المطعون عليها ومن ثم لا يقيد هذه المحكمة أو غيرها ما ورد فى مدونات حكم المحكمة الدستورية المشار إليه من تقريرات قانونية بشأن تفسير الفقرة الثانية من المادة الخامسة من قانون العقوبات على الأفعال الموثقة بمقتضى نصوص القانونين رقمي 49/1977 و 136 لسة1981 ، ويكون الاختصاص للهيئة العامة للمواد الجنائية بمحكمة النقض فى تفسير هذه النصوص وتطبيقها على الوجه الصحيح ، وذلك بعد أن حالت إليها أحد الدوائر المحكمة الطعن المماثل - طبقا لنص الفقرة الثانية من المادة 4 من قانون السلطة القضائية الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 46 لسنة 1972كى تؤدى محكمة النقض بهذا وظيفتها فى توحيد تفسير القوانين وسلامة تطبيقها واستمرار المبادئ القانونية بما يكفل فى الحـلول القضــائية التي تخلص إليها
محاكم الموضوع ، ويحقق اجتماعها على قواعد واحدة . وتلك هى وظيفة المحكمة التي اقتضت ألا توجد فى دولة إلا محكمة نقض واحدة على قمة الناظم القضائي فلا تعلوها محكمة ولا تخضع أحكامها الرقابة جهة ما .
ومن حيث أنه لما كان مقتضى قاعدة شرعية الجريمة والعقاب أن القانون الجنائي يحكم ما يقع فى ظله من جرائم مال يصدر تشريع لاحق أصلح للمتهم ، وكان من إعمال الأثر الرجعي من القانون الجنائي بجلسة الصلح للمتهم ان يكون القانون الجديد قد الغي القانون السابق صراحة او ضمنا ، باعتبار ان هذه القاعدة تتصل بفض التنازع بين القوانين من حيث الزمان ، فلا مجال لاعمالها إلا إذا الغي التشريع تشريعا أخر ، وكان من المقرر أنه لا يجوز إلغاء تشريع لاحق له أعلي منه أو مساوي له فى مدارج التشريع ينص صراحة على هذا الإلغاء او يشتمل على نص يتعارض مع نص التشريع ينص صراحة على هذا الإلغاء او يشتمل على نص يتعارض مع نص التشريع القديم أو ينظم من جديد الموضوع الذي سبق ان قرر قواعده هذا التشريع ، وكان نص المادة الاولي من القانون رقم 4 لسنه 1996 ، المشار أليه ، على انه لا تسري أحكام القانونين رقمي 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع المساكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلها على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون او تنتهي بعده لأي سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون ونص المادة الثانية منه على أن تطبق أحكام القانون المدني فى شان التأخير الأماكن المنصوص عليها فى المادة الأولى من هذا القانون خالية او مفروشة فى شان استغلالها او التصرف فيها تدلان - فى صريح لفظهما وواضح دلالتهما - على ان المشروع حدد نطاق تطبيق القانون رقم 4 لسنه 1996 ، وقصر استبعاد سريان القانونين رقمي 49 لسنه 1977 و 136 لسنه 1981 على الأماكن التي لم يسبق تأخيرها والأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون او تنتهي بعده بما مفاداة انه استثني الأماكن الخالية من المستأجر وقت نفاذه او التي تخلوا بعد نفاذه من تطبيق أحكام قانوني تأجير الأماكن المشار عليها واخضع العلاقات الايجارية الجديدة وعقود الاستغلال التي تتم بشأنها بعد نفاذه لأحكام القانون المدني ، ولازم ذلك أن أحكام القانونية رقم 49 لسنه 1977 و 136 لسنه 1981 تظل سارية بجميع نصوصها ، المدنية الجنائية على العلاقات الايجارية القائمة والتي أبرمت فى ظل هذين القانونين قبل العمل بأحكام القانون رقم 4 لسنه 1996 ومن بينها النصوص التي أثمت تقاضي مقدم إيجار يزيد عن المقرر ، قانونا ، ذلك ان القانون الأخير إذ يؤكد استمرار سريان أحكام القانونين المذكورين على تلك العلاقات الايجارية ، لم يتضمن نصا بإلغاء اي من نصوص التجريم فيها او يعدل فى أحكامها لا يقدح فى ذلك ما نصت عليه المادة الثالثة من القانون رقم 4 لسنه 1996 بإلغاء كل نص فى اي قانون اخر يتعارض مع أحكامه إذ أن أحكامه لا تنطبق إلا على عقود أماكن إيجار الأماكن الخالية او التي تخلوا بعد نفاذه ، وهى التي أخضعها دون غيرها لأحكام القانون المدني وحده ، فالغي تطبيق اي قانون آخر فى شأنها ، ومن ثم فان الجرائم التي وقعت طبقا لنصوص القانونين رقمي 49 لسنه 1977 و 136 لسنه 1981 تظل قائمة ، خاضعة لأحكامها حتى بعد صدور القانون رقم 4 لسنه 1996 والعمل بأحكامه ، ولا يمتد أليها أحكام هذا القانون بأثر رجعي لتخلف مناط إعمال هذا الأثر على ما سلف بيانه لما كان ذلك وإيذاء صراحة نص القانون رقم 4 لسنه 1977 و 136
لسنه 1981 على العلاقات الايجارية السابقة على نفاذه ، فان سائر الاعتبارات الأخرى وأن صاحت كى يستبدى بها المشرع عند النظر فى ملائمة إلغاء بعض نصوص التجريم فى القانونين المشار إليهما ، إلا أنها لا تصلح سند التأويل النصوص على صراحتها .
ومن حيث أنه لما تقدم ، فإن الهيئة العامة تنتهي بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية إلى العدول عن الأحكام التي صدرت على خلاف النظر المتقدم .
ومن حيث ان الطعن استوفى الشكل المقرر فى القانونين .
ومن حيث ان مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه إنه إذ دانه بجريمة تقاضى مقدم الإيجار يزيد عن المقرر قانوناً قد شابه قصور فى التثبيت ذلك أنه لم يورد مضمون الأدلة التي استند غليها فى أدانته مما يعيبه ويستوجب نقضه .
ومن حيث انه من المقرر انه يجب إيراد الأدلة التي تستند إليها المحكمة ، وبيان مؤداها فى الحكم بيانا كافيا ، فلا تكفى مجرد الإشارة إليها بل ينبغي سرد مضمون الدليل وذكر مؤداه بطريقة وافية يبين منها مدى تأييده للواقعة كما اقتنعت بها المحكمة ومبلغ اتساقه مع باقي الأدلة ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد عول - ضمن ما عول عليه - فى إدانة الطاعن على عقد الإيجار الصادر منه للمجني عليه دون أن يبين مضمونه وما به من بيانات والتزامات ، فإن استناد الحكم إلى العقد على النحو لا يكفى فى بيان أسباب الحكم الصادر بالعقوبة لخوله مما يكشف عن وجه استشهاد المحكمة بهذا الدليل الذي استنبطت منه معتقدها فى الدعوى ، مما يصم الحكم المطعون فيه بالقصور ، لما كان ما تقدم ، فأنه يتعين نقض الحكم المطعون فيه والإعادة بغير حاجة إلى بحث أوجه الطعن الأخرى .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة العامة للمواد الجنائية بقبول الطعن شكلا وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه وإعادة القضية إلى محكمة الجيزة الابتدائية لتحكم من جديد بهيئة استئنافية أخرى .
أمين السر رئيس المحكمة
*******
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:23 pm عدل 1 مرات
الخميس سبتمبر 24, 2009 8:08 pm من طرف محمد ابراهيم سالم المحامي
ثانياً
من قضاء المحكمة الدستورية العليا باعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 أصلح للمتهم .
باسم الشعب
المحكمة الدستورية العليا
( الجريدة الرسمية - العدد 41 - فى 13 أكتوبر 1998 )
- بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 3 أكتوبر سنه 1998 الموافق 12 جمادى الآخرة 1419هـ.
برئاسة المستشار / محمد ولي الدين جلال رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / فاروق عبد الرحيم غنم وحمدي محمد على وعبد الرحمن نصير وسامي فرج يوسف والدكتور / عبد المجيد فياض ومحمد على سيف الدين وحضور السيد المستشار / عبد الوهاب عبد الرازق. ( رئيس هيئة المفوضين )
وحضور السيد / حمدي أنور صابر ( أمين السر )
أصدرت الحكم الأتي
فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 1 لسنه 19 قضائية منازعة تنفيذ دستورية.
المقامة من السيد / بدوي عبد اللاه خليل
ضــــد
1.السيد / رئيس الجمهورية 2.السيد / رئيس مجلس الوزراء
3.السيد / وزير العدل 4.السيد / وزير الإسكان
5.السيد النائب العام
الإجراءات
بتاريخ العشرين من أكتوبر سنه 1997 أودع المدعي صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة طلبا للحكم.
أولا :- يفض النزاع القائم حول تنفيذ الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 22 فبراير سنه 1997 فى القضية رقم 48 لسنه 17 قضائية دستورية والحكم الصادر من الهيئة العامة للمواد الجنائية بمحكمة النقض بتاريخ 13 ابريل سنه 1997 فى الطعن رقم 11838 لسنه 6 قضائية مع الزام محكمة النقض بتنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا.
وثانيا :- بوقف تنفيذ حكم محكمة النقض سالف الذكر فيما تضمنه من عدم اعتبار القانون رقم 4 لسنه 1996 بشان سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها هو القانون ألاصلح للمتهم وبتاريخ العاشر من ديسمبر 1997 قرر المستشار رئيس المحكمة رفض طلب وقف التنفيذ وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فى ختامها الحكم بعدم قبول الدعوى وبعد تحضير الدعوى ، أودعت هيئة المفوضين تقريرا برأيها ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق والمداولة.
- حيث أن الوقائع - على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق - تتحصل فى ان المدعي - وابان نظر قضية الجنحة المستأنفة رقم 720 لسنه 1993 الجيزة - التي كان متهما فيها بتقاضي مقدم إيجار يزيد على أجرة سنتين - كان قد أقام الدعوى الدستورية رقم 48 لسنه 17 قضائية التي تحدد نطاقها بالفقرة الأولى من المادة ( 6 ) من القانون رقم 110 لسنه 1981 فى شان بعض الأحكام الخاصة بتأخير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بعد ربطها بالعقوبة المقررة على مخالفتها طبقا للمادة ( 77 ) من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
- وبجلستها المعقودة فى 22 فبراير سنه 1977 قضت هذه المحكمة بعدم قبول الدعوى وأقامت قضاءها على أن الواقعة محل الاتهام الجنائي إذ لم تعد معاقبا عليها - بصدور رقم 4 لسنه 1996 المشار إليه - فقد تعين الحكم بانتفاء مصلحة المدعي بعد أن غض المشرع بصره عن بعض التدابير الاستثنائية للعلائق والايجارية التي انبني التجريم عليها وخرج من صلبها وان قضاءها باعتبار القانون رقم 4 لسنه 1996 اصلح للمتهم وقد أنبني على التطبيق المباشر للقواعد الدستورية التي تناولها ذلك الحكم يسبغ عليه الحجية المطلقة المقررة قانونا للأحكام الصادرة فى الدعاوى الدستورية بما تعينه من إلزام للناس كافة ولكل سلطة فى الدولة بما فى ذلك جهات القضاء على اختلافها وقد نشر هذا الحكم فى الجريدة الرسمية بتاريخ 6 مارس 1997 ثم أصدرت الهيئة العامة للمواد الجنائية بمحكمة النقض بتاريخ 13 أبريل سنه 1997 حكما فى الطعن المقيد بجدولها برقم 11838 لسنه 60 قضائية : على خلاف حكم المحكمة الدستورية العليا السابق عليه : مستندا إلى نظر حاصلة ان القانون رقم 4 لسنه 1996 المشار إليه لا ينعطف بأثره الى الوقائع السابقة على صدوره بما مؤداه عدم اعتبار هذا القانون قانونا اصلح للمتهم مما حدا بالمدعي وقد أعادت سلطة الاتهام تقديمه الى المحاكمة الى إقامة الدعوى الماثلة.
- وحيث أن المقرر قانونا أن المحكمة - بما لها من هيمنة على الدعوى - هى التي تعطيها وصفها الحق وتكيفها القانوني الصحيح مقتضية فى سبيل ذلك طلبات الخصوم مستظهرة حقيقة مراميها وإبعادها وكان ما يقصده المدعى فى الواقع فى الأمر إنما يتحصل فى طلب الاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا السالف الإشارة إليه والذى بنى على اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 قانونا أصلح للمتهم فى الدعوى الموضوعية التى أثيرت الدعوى الدستورية بمناسبتها وباعتبار أن حكم الهيئة العامة للمواد الجنائية بمحكمة النقض المشار إليه إنما يمثل عقبة قانونية تحول دون جريان تنفيذ مقتضى حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر بالنسبة للمدعى ومن ثم فإن طلبات المدعى المتدرج بهذه المثابة - سوى عداد المنازعات التي عنتها المادة (50) من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 بنصها على اختصاص هذه المحكمة دون غيرها بالفصل فى كافة المنازعات المتعلقة بتنفيذ الأحكام والقرارات الصادرة منها .
- وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن قوام منازعة التنفيذ أن يكون تنفيذ الحكم لم يتم وفقا لطبيعته وعلى ضوء الأصل فيه بل اعترضته تحول قانونا - بمضمونها بما يعرقل جريان أثاره كاملة دون نقصان ومن ثم تكون عوائق التنفيذ القانونية هى ذاتها موضوع منازعة التنفيذ تلك الخصومة التي تتوخى فى غايتها النهائية إنهاء الآثار القانونية المصاحبة لتلك العوائق او الناشئة عنها أو المترتبة عليها ولا يكون ذلك إلا بإقساط مسبباتها وإعدام وجودها لضمان العودة بالتنفيذ إلى حالته السابقة على نشوئها وكلما كان التنفيذ متعلقا بحكم صادر فى دعوى دستورية فإن حقيقة مضمونه ونطاق القواعد القانونية التى احتواها والآثار المتولدة عنها هى التى تحدد جميعها شكل التنفيذ وتبلور صورته الإجمالية وتعين كذلك ما يكون لازما لضمان فعاليته بيد أن تدخل المحكمة الدستورية العليا لإزاحة عوائق التنفيذ التي تعترض أحكامها وتنال من جريان أثارها فى مواجهة الكافة ودون تمييز بلوغا للغاية المبتغاة منها فى تأمين الحقوق للأفراد وصون حرياتهم إنما يفترض أن تكون هذه العوائق سواء بطبيعتها أو بالنظر إلى نتائجها حائلة فعلا دون تنفيذ أحكامها تنفيذا صحيحا مكتملا أو مقيدة لنطاقها .
- وحيث انه يبين من الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا بجلسة 22 فبراير سنة 1997 فى الدعوى الدستورية رقن 48 لسنة 17 قضائية أنه قد تناول تحديد " نطاق الدعوى الدستورية " فحصره فى نص الفقرة الأولى من المادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 بعد ربطها بالعقوبة على مخالفتها المقررة بنص المادة (77) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ثم عمد قضاء هذه المحكمة من أن عينية الدعوى الدستورية لا تعنى اعتبار هذا الشرط منفكا عنها بل هو مناط قبولها فلا يكفى أن يتوافر عند رفعها بل يتعين أن يظل قائما إلى حيث الفصل فيها توكيدا لمبدأ حاصلة أن المصلحة الشخصية المباشرة هى شرط ابتداء واستمرار لقبول الدعوة الدستورية واستظهرا لهذا الشرط فى إطاره ذلك وبمراعاة أن الدعوى الدستورية رقم 48 لسنة 17 قضائية – الصادر فيها والحكم المطلوب الاستمرار فى تنفيذه قد صادفها أثناء نظرها القانون رقم 4 لسنة 1996 فقد أقامت المحكمة منطوق قضائها " بعدم قبول الدعوى " على خمس دعامات رئيسية لأقوام لهذا المنطوق دونها وتكون معه كلا واحدا لا يقبل التجزئة مدادها الدستور نصا وروحا لحمتها مبدأ شرعية الجرائم والعقوبات وسداها " صون الحرية الشخصية " وبنيتها تقدير " الضرورة الاجتماعية " التي أملتها " سياسة تشريعية " بتعين على المحكمة استنباط مقاصدها ورصد غاياتها متلائمة معها ملتزمة بها غير قاصرة على مفاهيم عفا عليها الزمن بمنهجه تأخذ فى اعتبارها دوما أن الدستور وثيقة نابضة بالحياة فلا تصد عن التطور إفاقة الرحبة وحاصل تلك الدعامات .
أولا :- أن ثمة قاعدتين تجريان معها وتتكاملان : أولاهما : او مجال سريان القانون الجنائي ينحصر أصلا فى الأفعال لنفاذة وثانيتهما : سريان القانون اللاحق على وقائع كان يؤثمها سابق كلما كان القانون الجديد أكثر يسوأ وتكامل هاتين القاعدتين مؤداه أن الثانية فرع من الأولى ونتيجة حتمية لها وكلتاهما معا تعتبران امتداد لازما القاعدة شرعية الجرائم العقوبات ولهما معا القيم الدستورية ذاتها .
ثانيا :- أن صون الحرية الشخصية التي كلفها الدستور بنص المادة (41) منه هى التي تقيم قاعدة القانون ألاصلح للمتهم وترسيها ومن ثم يحل القانون الجديد وقد صار أكثر رفقا بالمتهم وأعون على صون الحرية الشخصية التي اعتبرها الدستور حقا طبيعيا لا يمس محل القانون القديم فلا يتداخلان بل ينحى ألحقهما اسبقهما إعلاء للقيم التي انحاز إليها القانون الجديد بعد ان صار اكفل لحقوق المخاطبين بالقانون القديم وأصون لحرياتهم .
ثالثا :- أن القوانين الجزائية التي تقارن ببعضها تحيدا لاصلحها للمتهم تفترض اتفاقا جميعا مع الدستور وتزاحمها على محل واحد وتفاوتها فيما بينها فى عقوباتها يقتضي إلا تغلب المحكمة من صور الجزاء التي تتعامد على المحل الواحد إلا تلك التي تكون فى محتواها أو شرائطها أو مبلغها أقل باسا من غيرها وأهون أثرا .
رابعا :- أن الضرورة الاجتماعية التي انطلق منها الجزاء المقرر بالقانون القديم وتولد عنها قد استقها فلسفة جديدة - تبناها المجتمع فى صور أكثر تقدما قوامها حرية التعاقد فلا بعمل بالقانون الجديد .
خامسا :- أن أعمال الأثر الرجعى للقانون ألاصلح للمتهم يعتبر ضمانه جوهرية للحرية الشخصية تبلورها السياسة العقابية الجديدة للسلطة لتشريعية التي تتحدد على ضوء فهمها للحقائق المتغيرة للضرورة الاجتماعية وهى تعد ضرورة ينبغي أن يجمل عليها كل جزاء جنائي وإلا فقد علة وجوده وإذ كانت الواقعة محل الاتهام الجنائي فى الدعوى الموضوعية الى أقيمت بشأنها دعوى الدستورية لم تعد معاقبا عليها بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه - فقد تعين الحكم بانتفاء مصلحة المدعى فى الدعوى الدستورية المشار إليها بعد أن غض المشرع بصره عن بعض التدابير الاستثنائية للعلاقة الإيجارية التي أنبني التجريم عليها وخرج من صلبها .
- متى كان ذلك وكانت المحكمة الدستورية العليا قد شيدت حكمها بانتفاء مصلح المدعى فى الطعن بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة (6) من القانون رقم 136 لسنة 1981 وما يرتبط به من نص المادة (77) من القانون ررقم 49 لسنة 1977 على انهدام الجزاء الجنائي الذي فرضه النص الخير من منظورة دستوري - منذ العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه فإن حكمها هذا يكون مرتبطا بهذين النصين فى الإطار الذي حددته لهما بما مؤداه وجوب القضاء - فى أى منازعة متعلقة بتنفيذ ذلك الحكم - بإهارق جميع أشكال العوائق التي يكون من شانها إعادة إحياء العقوبة المقررة بنص المادة 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وهى تلك العقوبة التى انتهى الحكم سلف الذكر إلى سقوطها فى مجال تطبيق الفقرة الأولى من المادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ عاد سيف الاتهام يتهدد المدعى بسبب صدور حكم الهيئة العمة للمواد الجنائية المشار إليه وتوافرت المدعى بذلك مصلحة شخصية ومباشرة فى منازعة التنفيذ الراهنة فإنه يكون متعينا القضاء بالاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا على الوجه المبين بأسبابه وأخصها سقوط نص المادة 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى مجال تطبيق نص الفقرة الأولى من المادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 اعتبار من تاريخ العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 دون ما حاجة إلى التعرض لما تضمنه حكم الهيئة العامة للمواد الجنائية المشار إليه فى تداويناته من تقريرات لا تطال الحجية المطلقة لأحكام المحكمة الدستورية العليا فى الدعاوى الدستورية سواء كان الحكم قد قضى بعدم دستورية النص الطعين أو برفض الدعوى أو بعد قبولها فضلا فى مسألة دستورية بما يلزم كل سلطة فى الدولة - بما فيها الجهات القضائية على اختلافها - باحترام قضائها وتنفيذ مقتضاه على وجه الصحيح امتثالا للمادتين ( 72 ، 178 ) من الدستور والفقرة الأولى من المادة (49) من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 وبما مؤداه عدم الاعتداد بأي عقبة تكون قد عطلت ممن هذا التنفيذ أو انحرفت بجوهره أو حيث من مداه .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بالاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة 22 من فبراير سنة 1997 فى الدعوى الدستورية رقم 48 لسنة 17 قضائية فيما فصل فيه من اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه قانونا أصلح للمتهم مع ما يترتب على ذلك من أثار وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة
أمين السر رئيس المحكمة
***************
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:25 pm عدل 1 مرات
من قضاء المحكمة الدستورية العليا باعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 أصلح للمتهم .
باسم الشعب
المحكمة الدستورية العليا
( الجريدة الرسمية - العدد 41 - فى 13 أكتوبر 1998 )
- بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 3 أكتوبر سنه 1998 الموافق 12 جمادى الآخرة 1419هـ.
برئاسة المستشار / محمد ولي الدين جلال رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / فاروق عبد الرحيم غنم وحمدي محمد على وعبد الرحمن نصير وسامي فرج يوسف والدكتور / عبد المجيد فياض ومحمد على سيف الدين وحضور السيد المستشار / عبد الوهاب عبد الرازق. ( رئيس هيئة المفوضين )
وحضور السيد / حمدي أنور صابر ( أمين السر )
أصدرت الحكم الأتي
فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 1 لسنه 19 قضائية منازعة تنفيذ دستورية.
المقامة من السيد / بدوي عبد اللاه خليل
ضــــد
1.السيد / رئيس الجمهورية 2.السيد / رئيس مجلس الوزراء
3.السيد / وزير العدل 4.السيد / وزير الإسكان
5.السيد النائب العام
الإجراءات
بتاريخ العشرين من أكتوبر سنه 1997 أودع المدعي صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة طلبا للحكم.
أولا :- يفض النزاع القائم حول تنفيذ الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 22 فبراير سنه 1997 فى القضية رقم 48 لسنه 17 قضائية دستورية والحكم الصادر من الهيئة العامة للمواد الجنائية بمحكمة النقض بتاريخ 13 ابريل سنه 1997 فى الطعن رقم 11838 لسنه 6 قضائية مع الزام محكمة النقض بتنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا.
وثانيا :- بوقف تنفيذ حكم محكمة النقض سالف الذكر فيما تضمنه من عدم اعتبار القانون رقم 4 لسنه 1996 بشان سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها هو القانون ألاصلح للمتهم وبتاريخ العاشر من ديسمبر 1997 قرر المستشار رئيس المحكمة رفض طلب وقف التنفيذ وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فى ختامها الحكم بعدم قبول الدعوى وبعد تحضير الدعوى ، أودعت هيئة المفوضين تقريرا برأيها ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق والمداولة.
- حيث أن الوقائع - على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق - تتحصل فى ان المدعي - وابان نظر قضية الجنحة المستأنفة رقم 720 لسنه 1993 الجيزة - التي كان متهما فيها بتقاضي مقدم إيجار يزيد على أجرة سنتين - كان قد أقام الدعوى الدستورية رقم 48 لسنه 17 قضائية التي تحدد نطاقها بالفقرة الأولى من المادة ( 6 ) من القانون رقم 110 لسنه 1981 فى شان بعض الأحكام الخاصة بتأخير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بعد ربطها بالعقوبة المقررة على مخالفتها طبقا للمادة ( 77 ) من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
- وبجلستها المعقودة فى 22 فبراير سنه 1977 قضت هذه المحكمة بعدم قبول الدعوى وأقامت قضاءها على أن الواقعة محل الاتهام الجنائي إذ لم تعد معاقبا عليها - بصدور رقم 4 لسنه 1996 المشار إليه - فقد تعين الحكم بانتفاء مصلحة المدعي بعد أن غض المشرع بصره عن بعض التدابير الاستثنائية للعلائق والايجارية التي انبني التجريم عليها وخرج من صلبها وان قضاءها باعتبار القانون رقم 4 لسنه 1996 اصلح للمتهم وقد أنبني على التطبيق المباشر للقواعد الدستورية التي تناولها ذلك الحكم يسبغ عليه الحجية المطلقة المقررة قانونا للأحكام الصادرة فى الدعاوى الدستورية بما تعينه من إلزام للناس كافة ولكل سلطة فى الدولة بما فى ذلك جهات القضاء على اختلافها وقد نشر هذا الحكم فى الجريدة الرسمية بتاريخ 6 مارس 1997 ثم أصدرت الهيئة العامة للمواد الجنائية بمحكمة النقض بتاريخ 13 أبريل سنه 1997 حكما فى الطعن المقيد بجدولها برقم 11838 لسنه 60 قضائية : على خلاف حكم المحكمة الدستورية العليا السابق عليه : مستندا إلى نظر حاصلة ان القانون رقم 4 لسنه 1996 المشار إليه لا ينعطف بأثره الى الوقائع السابقة على صدوره بما مؤداه عدم اعتبار هذا القانون قانونا اصلح للمتهم مما حدا بالمدعي وقد أعادت سلطة الاتهام تقديمه الى المحاكمة الى إقامة الدعوى الماثلة.
- وحيث أن المقرر قانونا أن المحكمة - بما لها من هيمنة على الدعوى - هى التي تعطيها وصفها الحق وتكيفها القانوني الصحيح مقتضية فى سبيل ذلك طلبات الخصوم مستظهرة حقيقة مراميها وإبعادها وكان ما يقصده المدعى فى الواقع فى الأمر إنما يتحصل فى طلب الاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا السالف الإشارة إليه والذى بنى على اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 قانونا أصلح للمتهم فى الدعوى الموضوعية التى أثيرت الدعوى الدستورية بمناسبتها وباعتبار أن حكم الهيئة العامة للمواد الجنائية بمحكمة النقض المشار إليه إنما يمثل عقبة قانونية تحول دون جريان تنفيذ مقتضى حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر بالنسبة للمدعى ومن ثم فإن طلبات المدعى المتدرج بهذه المثابة - سوى عداد المنازعات التي عنتها المادة (50) من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 بنصها على اختصاص هذه المحكمة دون غيرها بالفصل فى كافة المنازعات المتعلقة بتنفيذ الأحكام والقرارات الصادرة منها .
- وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن قوام منازعة التنفيذ أن يكون تنفيذ الحكم لم يتم وفقا لطبيعته وعلى ضوء الأصل فيه بل اعترضته تحول قانونا - بمضمونها بما يعرقل جريان أثاره كاملة دون نقصان ومن ثم تكون عوائق التنفيذ القانونية هى ذاتها موضوع منازعة التنفيذ تلك الخصومة التي تتوخى فى غايتها النهائية إنهاء الآثار القانونية المصاحبة لتلك العوائق او الناشئة عنها أو المترتبة عليها ولا يكون ذلك إلا بإقساط مسبباتها وإعدام وجودها لضمان العودة بالتنفيذ إلى حالته السابقة على نشوئها وكلما كان التنفيذ متعلقا بحكم صادر فى دعوى دستورية فإن حقيقة مضمونه ونطاق القواعد القانونية التى احتواها والآثار المتولدة عنها هى التى تحدد جميعها شكل التنفيذ وتبلور صورته الإجمالية وتعين كذلك ما يكون لازما لضمان فعاليته بيد أن تدخل المحكمة الدستورية العليا لإزاحة عوائق التنفيذ التي تعترض أحكامها وتنال من جريان أثارها فى مواجهة الكافة ودون تمييز بلوغا للغاية المبتغاة منها فى تأمين الحقوق للأفراد وصون حرياتهم إنما يفترض أن تكون هذه العوائق سواء بطبيعتها أو بالنظر إلى نتائجها حائلة فعلا دون تنفيذ أحكامها تنفيذا صحيحا مكتملا أو مقيدة لنطاقها .
- وحيث انه يبين من الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا بجلسة 22 فبراير سنة 1997 فى الدعوى الدستورية رقن 48 لسنة 17 قضائية أنه قد تناول تحديد " نطاق الدعوى الدستورية " فحصره فى نص الفقرة الأولى من المادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 بعد ربطها بالعقوبة على مخالفتها المقررة بنص المادة (77) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ثم عمد قضاء هذه المحكمة من أن عينية الدعوى الدستورية لا تعنى اعتبار هذا الشرط منفكا عنها بل هو مناط قبولها فلا يكفى أن يتوافر عند رفعها بل يتعين أن يظل قائما إلى حيث الفصل فيها توكيدا لمبدأ حاصلة أن المصلحة الشخصية المباشرة هى شرط ابتداء واستمرار لقبول الدعوة الدستورية واستظهرا لهذا الشرط فى إطاره ذلك وبمراعاة أن الدعوى الدستورية رقم 48 لسنة 17 قضائية – الصادر فيها والحكم المطلوب الاستمرار فى تنفيذه قد صادفها أثناء نظرها القانون رقم 4 لسنة 1996 فقد أقامت المحكمة منطوق قضائها " بعدم قبول الدعوى " على خمس دعامات رئيسية لأقوام لهذا المنطوق دونها وتكون معه كلا واحدا لا يقبل التجزئة مدادها الدستور نصا وروحا لحمتها مبدأ شرعية الجرائم والعقوبات وسداها " صون الحرية الشخصية " وبنيتها تقدير " الضرورة الاجتماعية " التي أملتها " سياسة تشريعية " بتعين على المحكمة استنباط مقاصدها ورصد غاياتها متلائمة معها ملتزمة بها غير قاصرة على مفاهيم عفا عليها الزمن بمنهجه تأخذ فى اعتبارها دوما أن الدستور وثيقة نابضة بالحياة فلا تصد عن التطور إفاقة الرحبة وحاصل تلك الدعامات .
أولا :- أن ثمة قاعدتين تجريان معها وتتكاملان : أولاهما : او مجال سريان القانون الجنائي ينحصر أصلا فى الأفعال لنفاذة وثانيتهما : سريان القانون اللاحق على وقائع كان يؤثمها سابق كلما كان القانون الجديد أكثر يسوأ وتكامل هاتين القاعدتين مؤداه أن الثانية فرع من الأولى ونتيجة حتمية لها وكلتاهما معا تعتبران امتداد لازما القاعدة شرعية الجرائم العقوبات ولهما معا القيم الدستورية ذاتها .
ثانيا :- أن صون الحرية الشخصية التي كلفها الدستور بنص المادة (41) منه هى التي تقيم قاعدة القانون ألاصلح للمتهم وترسيها ومن ثم يحل القانون الجديد وقد صار أكثر رفقا بالمتهم وأعون على صون الحرية الشخصية التي اعتبرها الدستور حقا طبيعيا لا يمس محل القانون القديم فلا يتداخلان بل ينحى ألحقهما اسبقهما إعلاء للقيم التي انحاز إليها القانون الجديد بعد ان صار اكفل لحقوق المخاطبين بالقانون القديم وأصون لحرياتهم .
ثالثا :- أن القوانين الجزائية التي تقارن ببعضها تحيدا لاصلحها للمتهم تفترض اتفاقا جميعا مع الدستور وتزاحمها على محل واحد وتفاوتها فيما بينها فى عقوباتها يقتضي إلا تغلب المحكمة من صور الجزاء التي تتعامد على المحل الواحد إلا تلك التي تكون فى محتواها أو شرائطها أو مبلغها أقل باسا من غيرها وأهون أثرا .
رابعا :- أن الضرورة الاجتماعية التي انطلق منها الجزاء المقرر بالقانون القديم وتولد عنها قد استقها فلسفة جديدة - تبناها المجتمع فى صور أكثر تقدما قوامها حرية التعاقد فلا بعمل بالقانون الجديد .
خامسا :- أن أعمال الأثر الرجعى للقانون ألاصلح للمتهم يعتبر ضمانه جوهرية للحرية الشخصية تبلورها السياسة العقابية الجديدة للسلطة لتشريعية التي تتحدد على ضوء فهمها للحقائق المتغيرة للضرورة الاجتماعية وهى تعد ضرورة ينبغي أن يجمل عليها كل جزاء جنائي وإلا فقد علة وجوده وإذ كانت الواقعة محل الاتهام الجنائي فى الدعوى الموضوعية الى أقيمت بشأنها دعوى الدستورية لم تعد معاقبا عليها بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه - فقد تعين الحكم بانتفاء مصلحة المدعى فى الدعوى الدستورية المشار إليها بعد أن غض المشرع بصره عن بعض التدابير الاستثنائية للعلاقة الإيجارية التي أنبني التجريم عليها وخرج من صلبها .
- متى كان ذلك وكانت المحكمة الدستورية العليا قد شيدت حكمها بانتفاء مصلح المدعى فى الطعن بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة (6) من القانون رقم 136 لسنة 1981 وما يرتبط به من نص المادة (77) من القانون ررقم 49 لسنة 1977 على انهدام الجزاء الجنائي الذي فرضه النص الخير من منظورة دستوري - منذ العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه فإن حكمها هذا يكون مرتبطا بهذين النصين فى الإطار الذي حددته لهما بما مؤداه وجوب القضاء - فى أى منازعة متعلقة بتنفيذ ذلك الحكم - بإهارق جميع أشكال العوائق التي يكون من شانها إعادة إحياء العقوبة المقررة بنص المادة 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وهى تلك العقوبة التى انتهى الحكم سلف الذكر إلى سقوطها فى مجال تطبيق الفقرة الأولى من المادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ عاد سيف الاتهام يتهدد المدعى بسبب صدور حكم الهيئة العمة للمواد الجنائية المشار إليه وتوافرت المدعى بذلك مصلحة شخصية ومباشرة فى منازعة التنفيذ الراهنة فإنه يكون متعينا القضاء بالاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا على الوجه المبين بأسبابه وأخصها سقوط نص المادة 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى مجال تطبيق نص الفقرة الأولى من المادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 اعتبار من تاريخ العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 دون ما حاجة إلى التعرض لما تضمنه حكم الهيئة العامة للمواد الجنائية المشار إليه فى تداويناته من تقريرات لا تطال الحجية المطلقة لأحكام المحكمة الدستورية العليا فى الدعاوى الدستورية سواء كان الحكم قد قضى بعدم دستورية النص الطعين أو برفض الدعوى أو بعد قبولها فضلا فى مسألة دستورية بما يلزم كل سلطة فى الدولة - بما فيها الجهات القضائية على اختلافها - باحترام قضائها وتنفيذ مقتضاه على وجه الصحيح امتثالا للمادتين ( 72 ، 178 ) من الدستور والفقرة الأولى من المادة (49) من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 وبما مؤداه عدم الاعتداد بأي عقبة تكون قد عطلت ممن هذا التنفيذ أو انحرفت بجوهره أو حيث من مداه .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بالاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة 22 من فبراير سنة 1997 فى الدعوى الدستورية رقم 48 لسنة 17 قضائية فيما فصل فيه من اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه قانونا أصلح للمتهم مع ما يترتب على ذلك من أثار وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة
أمين السر رئيس المحكمة
***************
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:25 pm عدل 1 مرات
الخميس سبتمبر 24, 2009 8:09 pm من طرف محمد ابراهيم سالم المحامي
خامساً 000 حــق المستـأجر فى التنـازل عــن عقـد الإيجــار والإيجار من الباطن
الأساس القانوني لحق المستأجر في التأجير من الباطن والتنازل عن عقد الإيجار في ظل أحكام القانون المدني
( للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه ما لم يقضى الاتفاق بغير ذلك )
[ المادة 593 من القانون المدنى ]
القيود الواردة قانونا علي حق المستأجر في التنازل عن عقد الإيجار والتأجير من الباطن
يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار من الباطن ، إلا أن هذا الحق مقيد بعدم الاتفاق على ما يخالفه ، فلو اتفق المتعاقدان ( المؤجر والمستأجر) على منع المستأجر من حق التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن سري هذا الاتفاق باعتبار الاتفاق هو قانون المتعاقدين وشريعتهم ، وأن ظل الأصل هو حق المستأجر فى التنازل عن الإجارة والتأجير من الباطن ما لم يقيد في عقد الإيجار بما يناقض ذلك .
مسئولية المستأجر الأصلي عن تنفيذ التزامات المتنازل له والمستأجر من الباطن
متى انعقد عقد الإيجار ، فالأصل أنه يجيز للمستأجر حق التنازل عنه والتأجير من الباطن ، وإذا رغب المؤجر فى تقيد هذا الحق لزم تضمين عقد الإيجار نص صريح بعدم جواز التنازل أو الإيجار من الباطن ، وفى حالتي التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن - متى لم ينص عقد الإيجار على حرمان المستأجر من ذلك - فإن المستأجر يكون ضامنا للمتنازل له فى تنفيذ التزاماته .
حرمان المستأجر من حق الإيجار من الباطن و أثره على استعمال المستأجر لحق التنازل عن الإجارة .
( منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس )
[ المادة 594 فقرة 1 من القانون المدنى ]
إذا كان الأصل وفق قواعد وأحكام القانون المدنى هو حق المستأجر فى التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة فإن اتفاق المتعاقدان على عكس ذلك يقيده ، فلا يجوز لمستأجر التأجير من الباطن أو التنازل عن عقد الإيجار ، وقد ساوى المشرع فى الأثر بين التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة وبالآدق جعل حظر أحدهما حظرا للأخر فإذا أشترط المؤجر عدم جواز التأجير من الباطن امتد هذا الخطر إلى التنازل عن الإجارة فيصبح التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة كلاهما ممنوع .
بيع المحل التجاري والمصنع وأثرة علي جواز التنازل عن عقد الإيجار رغم وجود الشرط المانع الصريح
- أورد المشرع بالفقرة الثانية من المادة 594 استثناء خاص بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر مصنعه أو متجره ، واشترط المشرع لبقاء العلاقة الإيجارية رغم مخالفة شرط منع التنازل عن الإجارة أو الإيجار من الباطن أن يقدم المشترى ضمانا كافيا وإلا يلحق بالمؤجر ضرر .
( ومع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بنقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق )
[ المادة 594 فقرة 2 من القانون المدنى ]
( المقرر فى قضاء محكمة النقض أن ما نصت عليه المادة 594 / 2 من القانون المدني من أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقتضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق " . إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام عقد الإيجار فيما نص عليه من حظر التنازل عن الإيجار ، اقتضاه حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري فى حالة اضطرار صاحبه إلى التوقف عنه ، ويشترط لتطبيقه أن يكون المكان المؤجر مستعملا لممارسة الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها من الأماكن التي لا يمارس فيها هذا النوع من النشاط ، ومن المقرر أن الاستثناء لا يجوز التوسع فيه أو القياس عليه.
[ الطعن رقم 1376 لسنه 49 ق جلسة 30/4/1980 س 31 ص 1274 ]
¬
( لما كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني من أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار 000 " إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام الحظر من التنازل عن الإيجار ، كان الدافع إلى تقريره حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري متمثلا فى عدم توقف الاستثمار الصناعي أو التجاري فى حالة اضطرار صاحبه للتوقف عنه ، فأباح المشرع للمستأجر التجاوز عن الشرط المانع والتنازل عن الإيجار على خلافه متي كان الشيء المؤجر عقارا وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا سواء كان متجرا أو مصنعا ، يشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع ، ومؤدي ذلك أنه إذا كان المحل مستغلا فى نشاط قوامه الاعتماد – وبصفة رئيسية – على استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية والمهارات الفنية لصاحبه ، دون أن يستخدم عمالا يضارب على عملهم ، أو آلات يضارب على إنتاجها ، فإنه لا يعتبر متجرا ، إذ تقوم صلته بعملائه فى هذه الحالة على ثقتهم فى شخصه وخيرته بخلاف المحل التجاري الذي يتردد عليه العملاء لثقتهم فيه كمنشأة مستقلة عن شخص مالكها ، وإذ كان من المقرر عدم جواز التوسع فى تفسير الاستثناء أو القياس عليه ، فإن الاستثناء المقرر بالفقرة الثانية من المادة 594 مدني يظل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – مقصورا على الأماكن التي يمارس فيها الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها ، لما كان ما تقدم ، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ، وأقام قضاءه برفض دعوى الطاعن على ما أورده بأسبابه من أن " عبارة المحل التجاري تشمل كل مكان يباشر فيه المستأجر حرفة أو مهنة تدر عليه ربحا 000 كمكاتب السمسرة ومكتب المحامي وعيادات الأطباء 000 فلا تقتصر على المكان الذي تباشر فيه التجارة بمعناها الضيق 000" فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وقد حجية هذا الخطأ عن بحث ما إذا كان المستأجر الأصلي كان يستغل عين النزاع فى استقبال العملاء الذين يقصدونه كخبير مثمن ، كقول الطاعن والذي اعتنقه الحكم المستأنف ، أو كصالة مزادات كما يقول المطعون ضدهم ، مما يعيبه – فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون – بالقصور فى التسبيب ، مما يتعين معه نقض الحكم لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
[ الطعن رقم 1031 لسنه 48 ق جلسة 10/11/1983 ]
( أن النص فى الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني على أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتصت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار " يدل – وعلى ما جري عليه قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع أجاز التجاوز عن الشرط المانع وأباح للمستأجر التنازل عن الإيجار على خلافه متى كان الشيء المؤجر عقارا مملوكا لشخص وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا سواء كان متجر أو مصنعا ، يشرط أن يثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمامه بيع المتجر أو المصنع ، مما مفاده أنه يجب لاعتبار المحل تجاريا فى معني المادة 594 مدني سالفة الذكر أن يكون مستغلا فى نشاط تجاري قوامه الاشتغال بأعمال وأغراض تجارية فإذا كان غير ذلك بأن انتفت عن نشاط مستغله الصفة التجارية فإنه يخرج عن مجال هذه المادة ، إذ كان ذلك وكان المقرر أن المتجر فى معني المادة 594 من القانون المدني هو منقول معنوي يشمل مقومات معنوية منها حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية والحق فى الإجارة والرخص والإجازات وحقوق الملكية الأدبية والفنية والصناعية ومقومات مادية أهمها المهمات كآلات المصنع والأثاث التجاري والسلع ، ويتحتم حتى يقوم بيع المتجر أن يتضمن حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية دون باقي المقومات المعنوية أو المادية ، فان الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه على أن " الثابت بالأوراق وبإقرار المستأنف نفسه فى جميع مراحل التقاضي وبصحيفة الاستئناف أن المستأجر الأصلي لم يزاول ثمة نشاط تجاري أو خلافه بالعين المؤجرة التي استأجرها لكي يتخذ منها مكتبا تجاريا كما جاء فى عقد إيجارها وقد خلت الأوراق أيضا من ماهية هذا العمل التجاري الذي كان يزمع المستأنف عليه الثاني مزاولته فى تلك العين وما هي مقوماته المادية والمعنوية الذي ذكرها فى عقد البيع 000" فإنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وأما النعي على الحكم بمخالفة الثابت فى الوراق بالنسبة لما اعتبره إقرارا من الطاعن بعدم ممارسته النشاط التجاري قبل البيع فهو مردود بأن للمحكمة أن تأخذ بالدليل المستمد مما يصدر عنه من إقرار فى مجلس القضاء بصرف النظر عما كان يستهدفه منه طالما أنها لم تخرج عن فحوى العبارات الصادرة منه ويكون النعي على الحكم المطعون فيه بالخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق فى غير محله.
[ الطعن رقم 586 لسنه 49 ق جلسة 21/6/1984 ]
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:25 pm عدل 1 مرات
الأساس القانوني لحق المستأجر في التأجير من الباطن والتنازل عن عقد الإيجار في ظل أحكام القانون المدني
( للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه ما لم يقضى الاتفاق بغير ذلك )
[ المادة 593 من القانون المدنى ]
القيود الواردة قانونا علي حق المستأجر في التنازل عن عقد الإيجار والتأجير من الباطن
يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار من الباطن ، إلا أن هذا الحق مقيد بعدم الاتفاق على ما يخالفه ، فلو اتفق المتعاقدان ( المؤجر والمستأجر) على منع المستأجر من حق التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن سري هذا الاتفاق باعتبار الاتفاق هو قانون المتعاقدين وشريعتهم ، وأن ظل الأصل هو حق المستأجر فى التنازل عن الإجارة والتأجير من الباطن ما لم يقيد في عقد الإيجار بما يناقض ذلك .
مسئولية المستأجر الأصلي عن تنفيذ التزامات المتنازل له والمستأجر من الباطن
متى انعقد عقد الإيجار ، فالأصل أنه يجيز للمستأجر حق التنازل عنه والتأجير من الباطن ، وإذا رغب المؤجر فى تقيد هذا الحق لزم تضمين عقد الإيجار نص صريح بعدم جواز التنازل أو الإيجار من الباطن ، وفى حالتي التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن - متى لم ينص عقد الإيجار على حرمان المستأجر من ذلك - فإن المستأجر يكون ضامنا للمتنازل له فى تنفيذ التزاماته .
حرمان المستأجر من حق الإيجار من الباطن و أثره على استعمال المستأجر لحق التنازل عن الإجارة .
( منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس )
[ المادة 594 فقرة 1 من القانون المدنى ]
إذا كان الأصل وفق قواعد وأحكام القانون المدنى هو حق المستأجر فى التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة فإن اتفاق المتعاقدان على عكس ذلك يقيده ، فلا يجوز لمستأجر التأجير من الباطن أو التنازل عن عقد الإيجار ، وقد ساوى المشرع فى الأثر بين التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة وبالآدق جعل حظر أحدهما حظرا للأخر فإذا أشترط المؤجر عدم جواز التأجير من الباطن امتد هذا الخطر إلى التنازل عن الإجارة فيصبح التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة كلاهما ممنوع .
بيع المحل التجاري والمصنع وأثرة علي جواز التنازل عن عقد الإيجار رغم وجود الشرط المانع الصريح
- أورد المشرع بالفقرة الثانية من المادة 594 استثناء خاص بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر مصنعه أو متجره ، واشترط المشرع لبقاء العلاقة الإيجارية رغم مخالفة شرط منع التنازل عن الإجارة أو الإيجار من الباطن أن يقدم المشترى ضمانا كافيا وإلا يلحق بالمؤجر ضرر .
( ومع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بنقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق )
[ المادة 594 فقرة 2 من القانون المدنى ]
( المقرر فى قضاء محكمة النقض أن ما نصت عليه المادة 594 / 2 من القانون المدني من أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقتضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق " . إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام عقد الإيجار فيما نص عليه من حظر التنازل عن الإيجار ، اقتضاه حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري فى حالة اضطرار صاحبه إلى التوقف عنه ، ويشترط لتطبيقه أن يكون المكان المؤجر مستعملا لممارسة الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها من الأماكن التي لا يمارس فيها هذا النوع من النشاط ، ومن المقرر أن الاستثناء لا يجوز التوسع فيه أو القياس عليه.
[ الطعن رقم 1376 لسنه 49 ق جلسة 30/4/1980 س 31 ص 1274 ]
¬
( لما كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني من أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار 000 " إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام الحظر من التنازل عن الإيجار ، كان الدافع إلى تقريره حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري متمثلا فى عدم توقف الاستثمار الصناعي أو التجاري فى حالة اضطرار صاحبه للتوقف عنه ، فأباح المشرع للمستأجر التجاوز عن الشرط المانع والتنازل عن الإيجار على خلافه متي كان الشيء المؤجر عقارا وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا سواء كان متجرا أو مصنعا ، يشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع ، ومؤدي ذلك أنه إذا كان المحل مستغلا فى نشاط قوامه الاعتماد – وبصفة رئيسية – على استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية والمهارات الفنية لصاحبه ، دون أن يستخدم عمالا يضارب على عملهم ، أو آلات يضارب على إنتاجها ، فإنه لا يعتبر متجرا ، إذ تقوم صلته بعملائه فى هذه الحالة على ثقتهم فى شخصه وخيرته بخلاف المحل التجاري الذي يتردد عليه العملاء لثقتهم فيه كمنشأة مستقلة عن شخص مالكها ، وإذ كان من المقرر عدم جواز التوسع فى تفسير الاستثناء أو القياس عليه ، فإن الاستثناء المقرر بالفقرة الثانية من المادة 594 مدني يظل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – مقصورا على الأماكن التي يمارس فيها الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها ، لما كان ما تقدم ، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ، وأقام قضاءه برفض دعوى الطاعن على ما أورده بأسبابه من أن " عبارة المحل التجاري تشمل كل مكان يباشر فيه المستأجر حرفة أو مهنة تدر عليه ربحا 000 كمكاتب السمسرة ومكتب المحامي وعيادات الأطباء 000 فلا تقتصر على المكان الذي تباشر فيه التجارة بمعناها الضيق 000" فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وقد حجية هذا الخطأ عن بحث ما إذا كان المستأجر الأصلي كان يستغل عين النزاع فى استقبال العملاء الذين يقصدونه كخبير مثمن ، كقول الطاعن والذي اعتنقه الحكم المستأنف ، أو كصالة مزادات كما يقول المطعون ضدهم ، مما يعيبه – فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون – بالقصور فى التسبيب ، مما يتعين معه نقض الحكم لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
[ الطعن رقم 1031 لسنه 48 ق جلسة 10/11/1983 ]
( أن النص فى الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني على أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتصت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار " يدل – وعلى ما جري عليه قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع أجاز التجاوز عن الشرط المانع وأباح للمستأجر التنازل عن الإيجار على خلافه متى كان الشيء المؤجر عقارا مملوكا لشخص وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا سواء كان متجر أو مصنعا ، يشرط أن يثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمامه بيع المتجر أو المصنع ، مما مفاده أنه يجب لاعتبار المحل تجاريا فى معني المادة 594 مدني سالفة الذكر أن يكون مستغلا فى نشاط تجاري قوامه الاشتغال بأعمال وأغراض تجارية فإذا كان غير ذلك بأن انتفت عن نشاط مستغله الصفة التجارية فإنه يخرج عن مجال هذه المادة ، إذ كان ذلك وكان المقرر أن المتجر فى معني المادة 594 من القانون المدني هو منقول معنوي يشمل مقومات معنوية منها حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية والحق فى الإجارة والرخص والإجازات وحقوق الملكية الأدبية والفنية والصناعية ومقومات مادية أهمها المهمات كآلات المصنع والأثاث التجاري والسلع ، ويتحتم حتى يقوم بيع المتجر أن يتضمن حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية دون باقي المقومات المعنوية أو المادية ، فان الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه على أن " الثابت بالأوراق وبإقرار المستأنف نفسه فى جميع مراحل التقاضي وبصحيفة الاستئناف أن المستأجر الأصلي لم يزاول ثمة نشاط تجاري أو خلافه بالعين المؤجرة التي استأجرها لكي يتخذ منها مكتبا تجاريا كما جاء فى عقد إيجارها وقد خلت الأوراق أيضا من ماهية هذا العمل التجاري الذي كان يزمع المستأنف عليه الثاني مزاولته فى تلك العين وما هي مقوماته المادية والمعنوية الذي ذكرها فى عقد البيع 000" فإنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وأما النعي على الحكم بمخالفة الثابت فى الوراق بالنسبة لما اعتبره إقرارا من الطاعن بعدم ممارسته النشاط التجاري قبل البيع فهو مردود بأن للمحكمة أن تأخذ بالدليل المستمد مما يصدر عنه من إقرار فى مجلس القضاء بصرف النظر عما كان يستهدفه منه طالما أنها لم تخرج عن فحوى العبارات الصادرة منه ويكون النعي على الحكم المطعون فيه بالخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق فى غير محله.
[ الطعن رقم 586 لسنه 49 ق جلسة 21/6/1984 ]
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:25 pm عدل 1 مرات
الخميس سبتمبر 24, 2009 8:10 pm من طرف محمد ابراهيم سالم المحامي
سادساً 000 حــق ورثة المستـأجر فى الامتـداد القانونـي لعقد الإيجار
الأساس القانوني لحق ورثة المتاجر الأصلي في البقاء في العين المؤجرة
( لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر )
[ المادة 601 فقرة 1 من القانون المدنى ]
عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى لا ينقضى بموت أحد عاقدية المؤجر أو المستأجر ومقتض ذلك أن عقد الإيجار يظل نافذا بين الورثة سواء ورثة المؤجر أو ورثة المستأجر إلى أن تنقضي المدة المحددة له قانونا ، وبالتالي تنتقل التزامات العقد إلى الورثة الشرعيين فيلزم ورثة المؤجر بتمكين المستأجر أو ورثته من الانتفاع بالعين كالتزام أساس وجوهري ، وفى المقابل يلتزم المستأجر أو ورثته بأداء القيمة الإيجارية .
مفهوم امتداد عقد الإيجار في ظل قواعد القانون المدني
مفهوم الامتداد فى ظل قواعد القانون المدني لا يعنى وكما كان الوضع فى قوانين الإيجارات الاستثنائية امتداد تلقائي دون حد أقصى للمدة ، بل امتداد العقد حتى ينتهى بانتهاء المدة المقررة له .
التعاقد لأسباب شخصية - التعاقد لاعتبارات خاصة
أثر ذلك على الامتداد القانوني لعقد الإيجار
( إذا لم يعقد الإيجارية إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد )
[ المادة 602 من القانون المدنى ]
- لما كان الأصل فى عقد الإيجار أنه من العقود المالية والتي لا تبرم عادة لاعتبارات خاصة ( حرفة المستأجر - شخصيته ) فإن عقد الإيجار لا ينتهى قانونا بموت أحد المتعاقدين بل يظل نافذا مولدا لإثارة إلى أن تنقضي مدته .
والتساؤل
العقود المحررة لأسباب خاصة - العقود المحررة بسبب حرفة المستأجر
- إذا كان الإيجار معقوداً بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات خاصة فإن الإيجار وأن كان لا ينتهي بقوة القانون فأنه يجب أن يطلب إنهاؤه .
( إذا لم يعقد الإيجار إلا بسب حرقة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد )
[ المادة 602 من القانون المدنى ]
(00 إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية في المستأجر ، كما لو أجرت العين لتكون مكتب محام أو عيادة طبيب ، وكما فى عقد الزراعة فيجوز لورثة المستأجر أن يطلب إنهاء العقد [ من المذكرة الإيضاحية للقانون ]
خلاصة القول 000 وعلى حد تعبير الأستاذ / سيد أبو اليزيد المحامى* " أن الإيجار لا ينتهى بموت المستأجر وأن الحقوق الناشئة عن العقد والالتزامات المترتبة عليه تنتقل إلى ورثته وأن كان يحق لهم طلب إنهائه إاذ كان لم إلا بسبب حرفة مورثهم أو لاعتبارات أخرى متعلقة بشخصه .
لذا يكون فى استمرار الإيجار رغم عدم توافر القدرة لدى ورثته على استعمال الشيء المؤجرة فيما أجر لتحقيقه من أعراض إعنات لهم رأى المشرع إعفائهم منه كما يحق للمؤجر طلب الإنهاء إذا كانت الاعتبارات الشخصية فى المستأجر هى التي دفعت المؤجر إلى التعاقد معه بحيث لا يصلح ورثته للحلول محله فى تحقيق الغرض من الإيجار
****************
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:26 pm عدل 1 مرات
الأساس القانوني لحق ورثة المتاجر الأصلي في البقاء في العين المؤجرة
( لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر )
[ المادة 601 فقرة 1 من القانون المدنى ]
عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى لا ينقضى بموت أحد عاقدية المؤجر أو المستأجر ومقتض ذلك أن عقد الإيجار يظل نافذا بين الورثة سواء ورثة المؤجر أو ورثة المستأجر إلى أن تنقضي المدة المحددة له قانونا ، وبالتالي تنتقل التزامات العقد إلى الورثة الشرعيين فيلزم ورثة المؤجر بتمكين المستأجر أو ورثته من الانتفاع بالعين كالتزام أساس وجوهري ، وفى المقابل يلتزم المستأجر أو ورثته بأداء القيمة الإيجارية .
مفهوم امتداد عقد الإيجار في ظل قواعد القانون المدني
مفهوم الامتداد فى ظل قواعد القانون المدني لا يعنى وكما كان الوضع فى قوانين الإيجارات الاستثنائية امتداد تلقائي دون حد أقصى للمدة ، بل امتداد العقد حتى ينتهى بانتهاء المدة المقررة له .
التعاقد لأسباب شخصية - التعاقد لاعتبارات خاصة
أثر ذلك على الامتداد القانوني لعقد الإيجار
( إذا لم يعقد الإيجارية إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد )
[ المادة 602 من القانون المدنى ]
- لما كان الأصل فى عقد الإيجار أنه من العقود المالية والتي لا تبرم عادة لاعتبارات خاصة ( حرفة المستأجر - شخصيته ) فإن عقد الإيجار لا ينتهى قانونا بموت أحد المتعاقدين بل يظل نافذا مولدا لإثارة إلى أن تنقضي مدته .
والتساؤل
العقود المحررة لأسباب خاصة - العقود المحررة بسبب حرفة المستأجر
- إذا كان الإيجار معقوداً بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات خاصة فإن الإيجار وأن كان لا ينتهي بقوة القانون فأنه يجب أن يطلب إنهاؤه .
( إذا لم يعقد الإيجار إلا بسب حرقة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد )
[ المادة 602 من القانون المدنى ]
(00 إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية في المستأجر ، كما لو أجرت العين لتكون مكتب محام أو عيادة طبيب ، وكما فى عقد الزراعة فيجوز لورثة المستأجر أن يطلب إنهاء العقد [ من المذكرة الإيضاحية للقانون ]
خلاصة القول 000 وعلى حد تعبير الأستاذ / سيد أبو اليزيد المحامى* " أن الإيجار لا ينتهى بموت المستأجر وأن الحقوق الناشئة عن العقد والالتزامات المترتبة عليه تنتقل إلى ورثته وأن كان يحق لهم طلب إنهائه إاذ كان لم إلا بسبب حرفة مورثهم أو لاعتبارات أخرى متعلقة بشخصه .
لذا يكون فى استمرار الإيجار رغم عدم توافر القدرة لدى ورثته على استعمال الشيء المؤجرة فيما أجر لتحقيقه من أعراض إعنات لهم رأى المشرع إعفائهم منه كما يحق للمؤجر طلب الإنهاء إذا كانت الاعتبارات الشخصية فى المستأجر هى التي دفعت المؤجر إلى التعاقد معه بحيث لا يصلح ورثته للحلول محله فى تحقيق الغرض من الإيجار
****************
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:26 pm عدل 1 مرات
الخميس سبتمبر 24, 2009 8:11 pm من طرف محمد ابراهيم سالم المحامي
سابعاً 000 حق المستأجر فى إبدال وحدته السكينة مع مستأجر آخر
- مبدأ حرية التعاقد وسلطان الإرادة والذي يعد قانون المتعاقدين يجيز لهما تضمن عقدهما ما يترأى لهما من شروط ، مادامت غير مخالفة للنظام العام كقيد هام وطبيعي يرد على كل تصرف أو سلوك إنساني .
والتساؤل 0000 هل يجوز تضم عقد الإيجار ما يجيز للمستأجر التنازل عن وحدته السكنية بإبدالها بغيرها 000؟
- الواقع أن التقنين المدنى لم يورد ما يخص هذا الموضوع أو يحكمه بمعنى أن القانون لم يحظرة وبالتالي يعد أمرا مباحاً وأن لم تتضمنه نصوص القانون ، لذا يجوز أن يتضمن عقد الإيجار ما يجيز للمستأجر إبدال وحدته السكينة مع أخر .
- ويلاحظ أن إعمال هذا الحق يقتضي النص عليه صراحة ، إما فى حالة عدم النص عليه فلا يجوز الإبدال . أساس ذلك . أن المشرع لم يجعل الإبدال فى الوحدات السكينة أحد حقوق المستأجر الثابتة بموجب عقد الإيجار ونرى خطأ قياس إبدال الوحدات السكينة على حق التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن ذلك أن المشرع نص صراحة على اعتبار التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن أحد حقوق المستأجر وإذا أراد المتعاقدان خلاف ذلك وتحديدا المؤجر فلزم النص على ذلك بصلب العقد .
الحكم بعدم دستورية
إبدال الوحدات السكنية فى ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية
بتاريخ 4/10/1977 قضت المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى رقم 71 لسنة 19 قضائية ( دستورية ) بعدم دستورية إبدال المستأجرين للوحدات السكنية فى قوانين الإيجار الاستثنائية وقد تأسس القضاء بعدم الدستورية على مخالفة هذا الحق فى الإبدال لطبيعة الروابط الإيجارية والتي تقوم أساسا على الإرادة إرادة المؤجر والمستأجر فالعلاقة الايجارية علاقة إرادية بحتة ، فإذا جرد المشرع الإرادة من كل دور فى مجال تكوين العلاقة الإيجارية كان تنظيمها منافياً لطبيعتها ومخالفا للدستور.
المحكمة الدستورية العليا
عدم دستورية تبادل الوحدات السكنية
بين المستأجرين
باسم الشعب
المحكمة الدستورية العليا
( الجريدة الرسمية 42 فى 16 اكتوبر 1997 )
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 4 أكتوبر 1977 الموافق 2 جمادى الأخرى سنة 1418هـ
برئاسة السيد المستشار الدكتور عوض محمد عوض المر 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :- عبد الرحمن نصير والدكتور عبد المجيد فياض وماهر أحمد البحيري ومحمد على سيف الدين وعدلي محمود منصور ومحمد القادر عبد الله .
وحضور السيد المستشار الدكتور / حنفى على جبالى 000 رئيس هيئة المفوضين .
وحضور السيد / حمدى أنور صابر 000 أمين السر .
" أصدرت الحكم الأتى "
فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 71 لسنة 1919 قضائية
( دستورية )
المقامة من
السيد / إسماعيل أحمد إسماعيل
ضــــد
1. السيد / رئيس الجمهورية وأخرين 2. السيد / رئيس مجلس الوزراء
3. السيد / احمد عبد المالك عبد الله 4. السيده / درية عواد عبد الغنى
5. السيد / هشام سمير فهمى سليمان 6. السيد / سيد إبراهيم كوسبر 7. السيده / حكمت إبراهيم سيد كوسبر 8. السيده / نظله إبراهيم كوسبر
9. السيد / أحمد إبراهيم سيد كوسبر 10. السيد / عبد الحميد إبراهيم كوسبر
11. السيده / ملكة إبرايه سيد كوسبر 12. السيده / عنايات إبراهيم كوسبر
الإجراءات
فى التاسع من إبريل سنة 1996 أودع المدعى قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة طالبا فى ختامها الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة السابعة من القانون رقم 49 لنسة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
قدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى .
وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين تقريرا رأيما .
ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة وقررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم .
المحكمة
بعد الإطلاع على الوراق والمداولة
- حيث أن الوقائع - حسبما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونجلها المدعى عليه الخامس كانتا يقيمان فى وحدة سكينة بعقار المدعى بدائرة قسم مصر القديمة وقد أبرمه مع المدعى عليه الثالث المقيم بالدور الأراضي بالزمالك بالعقار المملوك المدعى عليهم من السادس إلى الأخير عقدا تبادلا وبمقتضاه مسكينها المؤجرين على سند من مقتضيات الحالة الصحية للمدعى عليها الرابعة وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى عليه الثالث لازدياد عدد أفراد أسرته وقد أخطر المتادلان ملاك العقارين بصورة من عقد التبادل وبميستنداتهما التى تؤكد حقهما فى غجرائه وذلك وفقا لأحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، وبعد مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا الأخطار دون رد من الملاك بقبول التبادل أثام المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة 1995 إيجارات كلى جنوب القاهرة وأثناء نظرها دفع المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى " أن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإذا قرت محكمة الموضوع جدية الدفع وصرحت بالطعن بعدم الدستورية فقد أقام المدعى الدعوى الماثلة .
وحيث أن الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على ما يلى :
( وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر وأخر وذلك فى البلاد وبين الحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار وزير الإسكان والتعمير )
- عملا باللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978 فإن تبادل الوحدات السكنية بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها يتم فى الأحوال التى حددتها وهى :-
أولاً :-
...............................................................................................................
ثانيا :- أن تستلزم الحالة الصحية لكل من المستأجر راغبى التبادل أو كليهما الانتقال من مسكنه إلى أخر أكثر ملائمة لظروفة الصحية التى لا يجوز إثباتها إلا بتقرير قاطع من طبيين متخصصين متضامنا بيانا دقيقا بها واقتضائها من تغيير المسكن بسببها .
ثالثا :- أن يقع تغيير فى الأوضاع الاجتماعية لأحد لراغبى التبادل من مأجرين أو كليهما ويندج تحتها تغيير حجم الأسرة وما يقتضيه من ضيق او تساع مسمنها .
ويكون التبادل فى الحالتين المنصوص عليهما فى ثانيا وثالثا فى عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التى تسري فيها أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو بين عقار وأخر داخل البلدة الواحدة .
- وتشترط المادة 4 من اللائحة التنفيذية للقانون لإجراء التبادل - قبل البدء فيه - وفاء كل من المستأجرين الراغبين فى التبادل بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة وفيما عدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة الصحية المبينه فى البند ( ثانيا ) يشترط لجواز التبادل انقضاء سنه كاملة على الأقل على إقامة كل مستأجر فى مسكنه قبل البدء فى إجراءات التبادل ويبقى المستأجران ضامنين متضامنين - كل منهما قبل الأخر وفى مواجهة المؤجر - إبقاء التزاماتها المالية الناشئة عن عقد الإيجار وذلك لمدة سنتين من تاريخ إتمام التبادل .
- وعملا بالمادة 5 من اللائحة التنفيذية يحرر المستأجران راغبا التبادل خمس نسخ من النموذج الخاص بذلك والمرفق بهذه اللائحة يخطوان مالكى العقارين المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا النموذج علىأن تكون موقعا عليها منهما ومرفق مستنداتها التى تؤكد صحة بياناتها وعلى كل من الملاك وخلال ثلاثين يوما من تاريخ أخطاره برغبه المستأجرين إبلاغهما بكتاب موصى مصحوب بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله بمثابة رفض للتنازل .
- وتقضى المادتان 6 ، 7 من هذه اللائحة بأن يتنازل كل من المستأجرين راغبى التبادل عن عقد الإيجار الخاص به إلى المستأجر الأخر وذلك بعد رضاء الملاك أو صدور حكم من القضاء بالتبادل ويقوم الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام اللازم لإثبات التبادل .
- وحيث أن الفقرة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 كان قد تضمنها مشروع قانون عرض على مجلس الشعب بجلسته المعقودة فى 19 يوليو 1977 إلا أن لجنة الشئون الدستورية والتشريعية لهذا المجلى ارتأت ضرورة حذفها تأسيسا على انحيازها لصلحة مستأجرى الأعيان إضرارا بأًصحابها الذين سلبهم المشرع الحق فى تحديد الأجرة وفرض عليهم امتداد الإجارة بعد انتهاء مدتها وعرضهم كذلك لقيود صارمة نظم بها الروابط الإيجارية فى عديد من جانبها ولم يبقى لهم بعد اذن إلا حق اختيار مستأجرالعين التى يملكونها فإذا اسقط المشرع عنهم هذا الحق نالتهم مضار كثيرة يندرج تحتها أن يتحول المستاجرين إلى مستغلين إلى مستغلين من خلال عمليات التبادل التى يجرونها ويفاجئون من يملكون من يملكون الأماكن التى يشلغلونها بيد أن المجلس التى يجرونها ويفاجئون من يملكون الأماكن التى يشغلونها بيد أن المجلس رفض إقرار ما أنتهت إليه لجنة الشئون الدستورية والتشريعية وأعاد إدراج الفقرة الثالثة المشار غيها بنصها الوارد بمشروع الحكومة ثم أقرها.
- وحيث أن المدعى ينعى على الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مخالفتها للمواد 2 ، 7 ، 33 ، 34 من الدستور وذلك من عدة أوجه حاصلها أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض الشريعة الإسلامية فى أصولها الكلية ويتضمن إسقاطها للمكلية عن أصحابها بما فرضه المشرع من قيود عليها وتحوير للإجارة عن طبيعتها الشخصية من خلال إعيار مقيما بها فلا يكون إنفاذ التبادل قيما بين هاتين الوحدتين إلا إقحاما عليها لأشخاص لا تربطهم بصلحبها صلة منطقية ، هذا فضلا عن أن هذا التبادل لا يتم فى الأعم من الأحوال إلا مقابل مبالغ مالية باهظة يدفعها أحد المتبادلين لثانيهما ولا يحصلا ملوجر على شيء منها .
- وحيث أن المصلحة الشخصية المباشرة - وهى لقبول الدعوى الدستورية مناطها ارتباطها بصله منطقية بالمصلحة التى يقوم بها النزاع الموضوعى وكان المدعى وأن قصر الدفع بعدم الدستور الذى أبداه أمام محكمة الموضوع على حكم الفقرة الثالثة م المادة 7 من الثانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلا أن الخصومة الدستورية الماثلة لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروط والأوضاع التى نظم وزير الإسكان والتبادل من خلالها وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرة المطعون عليها كلا لا يتجزأ .
- وحيث أن مؤدى الأحكام التى تضمنتها الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1979 - وفى إطار ربطها بلائحة التنفيذية لهذا القانون - أن تبادل الوحدات السكنية فيما بين مستأجرى يرغبان فيه ليس عملا رضائيا بل يقع فى الأحوال التى حددتها اللائحة النفيذية وبالشروط التى عينتها ووفق الأوضاع الإجرائية التى حددتها . ومن ثم يكون نص القانون مصدرا مباشرا لتبادل الوحدات السكينة يحيط بالأحوال والشروط والأوضاع التى يتم فيها فلا يحول دون نفاذه اعتراض أصحابها عليه كلما توافرت الواقعة إلى اعتبرها المشرع مصدرا للحق فيه . وهو ما يعنى أن الحق فى التبادل لا ينشأ إلا من النصوص القانونية التى تستنهضها إرادة مستأجرين توفقا على إجراء التبادل وأراد أن يتماه وفقا لأحكامها فلا يدور إلا معها .
- وحيث المادة 144 من الدستور تقضى بأن لرئيس الجمهورية إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين بما ليس فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء من تنفيذها وله أن يفوض غيره فى إصدارها ويجوز أن يعين القانون من يصدر القرارات اللازمة لتنفيذه
- وحيث أن من المقرر أنه لا يجوز للسلطة التشريعية - فى ممارستها لاختصاصاتها فى مجال إقرار الوقانين أن تتخلى بنفسها عنها إهمالا من جانبها بنص المادة 86 من الدستور التى تعهد إليها أصلا بالمهام التشريعية وتخول السلطة التنفيذية مباشرتها إلا استثناء ان وفى الحدود الضيقة التى بينتا نصوص الدستور حصرا ويندرج تحتها إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين التى لا يدخل فى مفهومها توليها ابتداء تنظيم مسائل حلا القانون من بيان الإطار العام التى يحكمها فلا تفصل اللائحة عندئذ أحكاما زوردها المشرع إجاملا ولكنها تشرع ابتداء من خلال نصوص جدية لا يمكن إسنادها إلى القانون وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى ضبطتها بها المادة 144 من الدستور .
- وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه متى عهد القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ أحكامة كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دون غيرها وكان قانون بيع وتأجير الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليها مجيزا بموجبها تبادل الوحدات السكنية فى البلد الواحد بين مستأجر وأخر ومتسليا من تحديد القيود والضوابط التى يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية تاركا إحداثها - لا تفصلها - للائحة تنفيذية يصدرها الإجرائية التى يلتزمها وكذلك ضماناته وكان ذلك مؤداه أنه فيما خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرر بالفقرة المطعون عليها فإن أسس هذا التبادل والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها ظل بيد السلطة التفيذية تتولاه من خلال على لائحته تصدرها فلا تكن أحكامها تنفيذا لقانون قائم بل تشريعا مبتدأ يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية وهما من الحقوق التى كلفها الدستور .
- وحيث أن من المقرر كذلك أن حرية التعاقد فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية أنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى المكلية وذلك بالنشر إلى الحقوق التى ترتبها العقود فيما بين أطرافها أيا كان المدين بأدائها .
- وحيث أن السلطة التشريعية وأن ساغ لهذا استثناء أن تتناول أنواعها من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم أمر يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة إلا أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها أن تهدم الدائرة التى تباشرها فيها الإرادة حركتها فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من أثر ذلك أن افرادة وأن لم يكن دورها كاملا فى تكوين القعود وتحديد الأثار التى ترتبها إلا أن الدائرة المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها لا يجوز اغتيالها بتمامها وإلا كان ذلك إنها لوجودها ومحوا كاملا للحرية الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها تعبيرا عنها ممثلا فى إراداة الاختيار استقالا عن الأخرين بما يصون لهذه الحرية مقومات فعاليتها .
- وحيث أن الصل فى الروابط الإيجارية أن الإرادة هى التى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها .
- ومن البديهى أن القيود التى فرضها المشرع على الإجارة اقتضاها أزمه الإسكان وحدة ضغوطها وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوابنها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص فى مجال تحديد الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص - تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التى أهدرتها لانصوص المطعون فيها من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التى تعلق بها فلا تكون الإجارة عقدا يقوم على التراضى بل غملاء يناقض أسسها ويقوضها .
- وحيث ان قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو بعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه بفترض إلا ترهق القيو التى يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .
- وحيث ان قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التى يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التى لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها وكان الدستر فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق أصحابها بما يراه من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التى تضمنا قانون الإسكان لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد اللائحة التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إقاذه فإن التنظيم الوارد بها لحق الملكية يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها وعلى الأخص من خلال الأثار التى ترتبها فى مجال استعمالها .
- وحيث أن التبادل المقرر بالنصوص المطعون عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل متبادل محل نظيره فى الوحدة قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود شيء منه - وأيا كان مقداره - على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن الحقوق التى يستعدونها من تناول المستأجر الصلى عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار وفقا لحكمها بين اعتماد تنازل مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من مقابل التنازل المعروض عليه أو رفض هذا التنازل استقالا منهم بالعين المؤجرة من دون المتنازل على أن يؤدى إليه مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا للتنازل عنها .
- ولا كذلك الفقرة المطعون عليها شكلا مضمونها بالائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة وفقا لأحكامها نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من التنازل . وليس ذلك إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها إحداهما تلك التى يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى يكون التنازل عن الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليه .
- ولا يستقيم هذا التمييز وقد افتقر إلى الأسس الموضوعية التى ينهض بها سويا ومبدأ تساويهم أمام القانون وفقا لنص المادة 40 من الدستور التى تكفل صون محتواه باعتباره مدخلا للحرية وطريقا إلى العدل والسلام الاجتماعى لا يجوز أن يعاق من خلال أعذار لا اعتبرا لها .
- وحيث أن تبادل الأعيان المؤجرة وفقا للنصوص المطعون عليها لا يحول دون انتقال منفافعها بين أكثر من مستأجر يتعاقبون عليها اتصال بها كلما طرأ تغيير على الأوضاع التى قام عليها التبادل الأول .
- فما يكون من الأعيان المؤجرة بعيدا عن موقع العمل الأصلي قد يصير قريبا منه فى وقت لاحق ومن بادل عينا بأخرى لاتساعها قد يظهر ضيقها من بعد ومن يبادل مستاجرا اعتل صحيا قد يعدو هو عليلا فلا يبقي فى الوحدة التي انتقل إليها - والقرض انها يطابق أعلي - بل يبدلها بأخرى توافق ظروفه الصحية الجديدة فلا يكون التبادل الأول اجراء نهائيا فى كل الأحوال بل مسوغ جديد للتبادل فلا تخلص الاعيان المؤجرة لاصاحبها بل تتحدر حقوقهم بشانها الى مرتبة الحقوق المحددة أهميتها مع انبساط سلطة المستأجرين عليها الى حد يخل بالملكية الخاصة التي حرص الدستور على صونها تقديرا بان المزايا التي تنتجها هى التي تبلور جوهرها فاذا انقض المشرع عليها صار أمرها صريما ومسها بذلك ضر عظيم.
- وحيث أن ما نص عليه الدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعي يعني وحدة الجماعة فى بنائها وتداخل مصالحة تصادمها وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها واتصل أفرادها وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا فلا يتفرقون بددا او يتناحرون طمعا او يتنابدون بغيا وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها لا يملكون التنصل منها او اتخلي عنها وليس لفريق منهم بالتالي ان يتقدم على غيره انتهازا ولا ان ينال من الحقوق قدرا منها يكون به - عدوانا - أكثر علوا وتتهيا معها تلك الحماية التي ينبغي ان يلوذ بها ضغاؤهم ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار وحيث القرة.
- المطعون عليها - ومن خلال مطلق انحيازها لمصلحة من يقررون التبادل - لا تقيم وزنا لتوازن علاقاتهم مع مؤجرتها ولكنها تنحدر بها الى ما دون مسئوياتها المنطقية الى تكفل لعقود الايجار خصائصها وكانت السلطة التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق لا يجوز ان ينفلت مداها بما يفقد الملكية مقوماتها وعلى الأخص من خلال اقتلاع مزاياها او تهميشها تسترا بتنظيم الحقوق المؤجرين وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها أطار لتبادل الانتفاع بالاعيان المؤجرة وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها اطار لتبادل الانتفاع بالاعيان المؤجرة بما ينال من حق أصحابها فى مباشرة سلطتهم فى مجال استعمالها وعلى الاخص عن طريق اختيارهم لمن يشغلونها مبلغا على مصالحهم حقوقا لا ترجحها بل تزاحمها وتعلو عليها دون مقتضى قال يكون المستاجر إلا مناهضا مؤجرتها متحفيا الحقوق المشروعة التي كان يجل أن يقتضيها ليكون صراعهما بديلا عن التعاون بينهما مما يخل بتضامنها اجتماعيا وتوافق مصالحها اقتصاديا .
- وحيث أنه متى كان ما تقدم فان الفقرة المطعون عليها تكون مخالفة لأحكام المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 ، 86 ، 144 من الدستور.
فهذه الأسباب
حكمت المحكمة :-
أولا :- بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تاجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر.
ثانيا :- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الاسكان والتعمير رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات السكنية.
ثالثا :- بإلزام الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
أمين السر رئيس المحكمة
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:26 pm عدل 1 مرات
- مبدأ حرية التعاقد وسلطان الإرادة والذي يعد قانون المتعاقدين يجيز لهما تضمن عقدهما ما يترأى لهما من شروط ، مادامت غير مخالفة للنظام العام كقيد هام وطبيعي يرد على كل تصرف أو سلوك إنساني .
والتساؤل 0000 هل يجوز تضم عقد الإيجار ما يجيز للمستأجر التنازل عن وحدته السكنية بإبدالها بغيرها 000؟
- الواقع أن التقنين المدنى لم يورد ما يخص هذا الموضوع أو يحكمه بمعنى أن القانون لم يحظرة وبالتالي يعد أمرا مباحاً وأن لم تتضمنه نصوص القانون ، لذا يجوز أن يتضمن عقد الإيجار ما يجيز للمستأجر إبدال وحدته السكينة مع أخر .
- ويلاحظ أن إعمال هذا الحق يقتضي النص عليه صراحة ، إما فى حالة عدم النص عليه فلا يجوز الإبدال . أساس ذلك . أن المشرع لم يجعل الإبدال فى الوحدات السكينة أحد حقوق المستأجر الثابتة بموجب عقد الإيجار ونرى خطأ قياس إبدال الوحدات السكينة على حق التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن ذلك أن المشرع نص صراحة على اعتبار التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن أحد حقوق المستأجر وإذا أراد المتعاقدان خلاف ذلك وتحديدا المؤجر فلزم النص على ذلك بصلب العقد .
الحكم بعدم دستورية
إبدال الوحدات السكنية فى ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية
بتاريخ 4/10/1977 قضت المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى رقم 71 لسنة 19 قضائية ( دستورية ) بعدم دستورية إبدال المستأجرين للوحدات السكنية فى قوانين الإيجار الاستثنائية وقد تأسس القضاء بعدم الدستورية على مخالفة هذا الحق فى الإبدال لطبيعة الروابط الإيجارية والتي تقوم أساسا على الإرادة إرادة المؤجر والمستأجر فالعلاقة الايجارية علاقة إرادية بحتة ، فإذا جرد المشرع الإرادة من كل دور فى مجال تكوين العلاقة الإيجارية كان تنظيمها منافياً لطبيعتها ومخالفا للدستور.
المحكمة الدستورية العليا
عدم دستورية تبادل الوحدات السكنية
بين المستأجرين
باسم الشعب
المحكمة الدستورية العليا
( الجريدة الرسمية 42 فى 16 اكتوبر 1997 )
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 4 أكتوبر 1977 الموافق 2 جمادى الأخرى سنة 1418هـ
برئاسة السيد المستشار الدكتور عوض محمد عوض المر 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :- عبد الرحمن نصير والدكتور عبد المجيد فياض وماهر أحمد البحيري ومحمد على سيف الدين وعدلي محمود منصور ومحمد القادر عبد الله .
وحضور السيد المستشار الدكتور / حنفى على جبالى 000 رئيس هيئة المفوضين .
وحضور السيد / حمدى أنور صابر 000 أمين السر .
" أصدرت الحكم الأتى "
فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 71 لسنة 1919 قضائية
( دستورية )
المقامة من
السيد / إسماعيل أحمد إسماعيل
ضــــد
1. السيد / رئيس الجمهورية وأخرين 2. السيد / رئيس مجلس الوزراء
3. السيد / احمد عبد المالك عبد الله 4. السيده / درية عواد عبد الغنى
5. السيد / هشام سمير فهمى سليمان 6. السيد / سيد إبراهيم كوسبر 7. السيده / حكمت إبراهيم سيد كوسبر 8. السيده / نظله إبراهيم كوسبر
9. السيد / أحمد إبراهيم سيد كوسبر 10. السيد / عبد الحميد إبراهيم كوسبر
11. السيده / ملكة إبرايه سيد كوسبر 12. السيده / عنايات إبراهيم كوسبر
الإجراءات
فى التاسع من إبريل سنة 1996 أودع المدعى قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة طالبا فى ختامها الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة السابعة من القانون رقم 49 لنسة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
قدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى .
وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين تقريرا رأيما .
ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة وقررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم .
المحكمة
بعد الإطلاع على الوراق والمداولة
- حيث أن الوقائع - حسبما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونجلها المدعى عليه الخامس كانتا يقيمان فى وحدة سكينة بعقار المدعى بدائرة قسم مصر القديمة وقد أبرمه مع المدعى عليه الثالث المقيم بالدور الأراضي بالزمالك بالعقار المملوك المدعى عليهم من السادس إلى الأخير عقدا تبادلا وبمقتضاه مسكينها المؤجرين على سند من مقتضيات الحالة الصحية للمدعى عليها الرابعة وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى عليه الثالث لازدياد عدد أفراد أسرته وقد أخطر المتادلان ملاك العقارين بصورة من عقد التبادل وبميستنداتهما التى تؤكد حقهما فى غجرائه وذلك وفقا لأحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، وبعد مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا الأخطار دون رد من الملاك بقبول التبادل أثام المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة 1995 إيجارات كلى جنوب القاهرة وأثناء نظرها دفع المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى " أن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإذا قرت محكمة الموضوع جدية الدفع وصرحت بالطعن بعدم الدستورية فقد أقام المدعى الدعوى الماثلة .
وحيث أن الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على ما يلى :
( وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر وأخر وذلك فى البلاد وبين الحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار وزير الإسكان والتعمير )
- عملا باللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978 فإن تبادل الوحدات السكنية بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها يتم فى الأحوال التى حددتها وهى :-
أولاً :-
...............................................................................................................
ثانيا :- أن تستلزم الحالة الصحية لكل من المستأجر راغبى التبادل أو كليهما الانتقال من مسكنه إلى أخر أكثر ملائمة لظروفة الصحية التى لا يجوز إثباتها إلا بتقرير قاطع من طبيين متخصصين متضامنا بيانا دقيقا بها واقتضائها من تغيير المسكن بسببها .
ثالثا :- أن يقع تغيير فى الأوضاع الاجتماعية لأحد لراغبى التبادل من مأجرين أو كليهما ويندج تحتها تغيير حجم الأسرة وما يقتضيه من ضيق او تساع مسمنها .
ويكون التبادل فى الحالتين المنصوص عليهما فى ثانيا وثالثا فى عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التى تسري فيها أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو بين عقار وأخر داخل البلدة الواحدة .
- وتشترط المادة 4 من اللائحة التنفيذية للقانون لإجراء التبادل - قبل البدء فيه - وفاء كل من المستأجرين الراغبين فى التبادل بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة وفيما عدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة الصحية المبينه فى البند ( ثانيا ) يشترط لجواز التبادل انقضاء سنه كاملة على الأقل على إقامة كل مستأجر فى مسكنه قبل البدء فى إجراءات التبادل ويبقى المستأجران ضامنين متضامنين - كل منهما قبل الأخر وفى مواجهة المؤجر - إبقاء التزاماتها المالية الناشئة عن عقد الإيجار وذلك لمدة سنتين من تاريخ إتمام التبادل .
- وعملا بالمادة 5 من اللائحة التنفيذية يحرر المستأجران راغبا التبادل خمس نسخ من النموذج الخاص بذلك والمرفق بهذه اللائحة يخطوان مالكى العقارين المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا النموذج علىأن تكون موقعا عليها منهما ومرفق مستنداتها التى تؤكد صحة بياناتها وعلى كل من الملاك وخلال ثلاثين يوما من تاريخ أخطاره برغبه المستأجرين إبلاغهما بكتاب موصى مصحوب بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله بمثابة رفض للتنازل .
- وتقضى المادتان 6 ، 7 من هذه اللائحة بأن يتنازل كل من المستأجرين راغبى التبادل عن عقد الإيجار الخاص به إلى المستأجر الأخر وذلك بعد رضاء الملاك أو صدور حكم من القضاء بالتبادل ويقوم الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام اللازم لإثبات التبادل .
- وحيث أن الفقرة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 كان قد تضمنها مشروع قانون عرض على مجلس الشعب بجلسته المعقودة فى 19 يوليو 1977 إلا أن لجنة الشئون الدستورية والتشريعية لهذا المجلى ارتأت ضرورة حذفها تأسيسا على انحيازها لصلحة مستأجرى الأعيان إضرارا بأًصحابها الذين سلبهم المشرع الحق فى تحديد الأجرة وفرض عليهم امتداد الإجارة بعد انتهاء مدتها وعرضهم كذلك لقيود صارمة نظم بها الروابط الإيجارية فى عديد من جانبها ولم يبقى لهم بعد اذن إلا حق اختيار مستأجرالعين التى يملكونها فإذا اسقط المشرع عنهم هذا الحق نالتهم مضار كثيرة يندرج تحتها أن يتحول المستاجرين إلى مستغلين إلى مستغلين من خلال عمليات التبادل التى يجرونها ويفاجئون من يملكون من يملكون الأماكن التى يشلغلونها بيد أن المجلس التى يجرونها ويفاجئون من يملكون الأماكن التى يشغلونها بيد أن المجلس رفض إقرار ما أنتهت إليه لجنة الشئون الدستورية والتشريعية وأعاد إدراج الفقرة الثالثة المشار غيها بنصها الوارد بمشروع الحكومة ثم أقرها.
- وحيث أن المدعى ينعى على الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مخالفتها للمواد 2 ، 7 ، 33 ، 34 من الدستور وذلك من عدة أوجه حاصلها أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض الشريعة الإسلامية فى أصولها الكلية ويتضمن إسقاطها للمكلية عن أصحابها بما فرضه المشرع من قيود عليها وتحوير للإجارة عن طبيعتها الشخصية من خلال إعيار مقيما بها فلا يكون إنفاذ التبادل قيما بين هاتين الوحدتين إلا إقحاما عليها لأشخاص لا تربطهم بصلحبها صلة منطقية ، هذا فضلا عن أن هذا التبادل لا يتم فى الأعم من الأحوال إلا مقابل مبالغ مالية باهظة يدفعها أحد المتبادلين لثانيهما ولا يحصلا ملوجر على شيء منها .
- وحيث أن المصلحة الشخصية المباشرة - وهى لقبول الدعوى الدستورية مناطها ارتباطها بصله منطقية بالمصلحة التى يقوم بها النزاع الموضوعى وكان المدعى وأن قصر الدفع بعدم الدستور الذى أبداه أمام محكمة الموضوع على حكم الفقرة الثالثة م المادة 7 من الثانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلا أن الخصومة الدستورية الماثلة لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروط والأوضاع التى نظم وزير الإسكان والتبادل من خلالها وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرة المطعون عليها كلا لا يتجزأ .
- وحيث أن مؤدى الأحكام التى تضمنتها الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1979 - وفى إطار ربطها بلائحة التنفيذية لهذا القانون - أن تبادل الوحدات السكنية فيما بين مستأجرى يرغبان فيه ليس عملا رضائيا بل يقع فى الأحوال التى حددتها اللائحة النفيذية وبالشروط التى عينتها ووفق الأوضاع الإجرائية التى حددتها . ومن ثم يكون نص القانون مصدرا مباشرا لتبادل الوحدات السكينة يحيط بالأحوال والشروط والأوضاع التى يتم فيها فلا يحول دون نفاذه اعتراض أصحابها عليه كلما توافرت الواقعة إلى اعتبرها المشرع مصدرا للحق فيه . وهو ما يعنى أن الحق فى التبادل لا ينشأ إلا من النصوص القانونية التى تستنهضها إرادة مستأجرين توفقا على إجراء التبادل وأراد أن يتماه وفقا لأحكامها فلا يدور إلا معها .
- وحيث المادة 144 من الدستور تقضى بأن لرئيس الجمهورية إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين بما ليس فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء من تنفيذها وله أن يفوض غيره فى إصدارها ويجوز أن يعين القانون من يصدر القرارات اللازمة لتنفيذه
- وحيث أن من المقرر أنه لا يجوز للسلطة التشريعية - فى ممارستها لاختصاصاتها فى مجال إقرار الوقانين أن تتخلى بنفسها عنها إهمالا من جانبها بنص المادة 86 من الدستور التى تعهد إليها أصلا بالمهام التشريعية وتخول السلطة التنفيذية مباشرتها إلا استثناء ان وفى الحدود الضيقة التى بينتا نصوص الدستور حصرا ويندرج تحتها إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين التى لا يدخل فى مفهومها توليها ابتداء تنظيم مسائل حلا القانون من بيان الإطار العام التى يحكمها فلا تفصل اللائحة عندئذ أحكاما زوردها المشرع إجاملا ولكنها تشرع ابتداء من خلال نصوص جدية لا يمكن إسنادها إلى القانون وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى ضبطتها بها المادة 144 من الدستور .
- وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه متى عهد القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ أحكامة كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دون غيرها وكان قانون بيع وتأجير الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليها مجيزا بموجبها تبادل الوحدات السكنية فى البلد الواحد بين مستأجر وأخر ومتسليا من تحديد القيود والضوابط التى يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية تاركا إحداثها - لا تفصلها - للائحة تنفيذية يصدرها الإجرائية التى يلتزمها وكذلك ضماناته وكان ذلك مؤداه أنه فيما خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرر بالفقرة المطعون عليها فإن أسس هذا التبادل والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها ظل بيد السلطة التفيذية تتولاه من خلال على لائحته تصدرها فلا تكن أحكامها تنفيذا لقانون قائم بل تشريعا مبتدأ يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية وهما من الحقوق التى كلفها الدستور .
- وحيث أن من المقرر كذلك أن حرية التعاقد فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية أنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى المكلية وذلك بالنشر إلى الحقوق التى ترتبها العقود فيما بين أطرافها أيا كان المدين بأدائها .
- وحيث أن السلطة التشريعية وأن ساغ لهذا استثناء أن تتناول أنواعها من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم أمر يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة إلا أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها أن تهدم الدائرة التى تباشرها فيها الإرادة حركتها فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من أثر ذلك أن افرادة وأن لم يكن دورها كاملا فى تكوين القعود وتحديد الأثار التى ترتبها إلا أن الدائرة المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها لا يجوز اغتيالها بتمامها وإلا كان ذلك إنها لوجودها ومحوا كاملا للحرية الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها تعبيرا عنها ممثلا فى إراداة الاختيار استقالا عن الأخرين بما يصون لهذه الحرية مقومات فعاليتها .
- وحيث أن الصل فى الروابط الإيجارية أن الإرادة هى التى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها .
- ومن البديهى أن القيود التى فرضها المشرع على الإجارة اقتضاها أزمه الإسكان وحدة ضغوطها وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوابنها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص فى مجال تحديد الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص - تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التى أهدرتها لانصوص المطعون فيها من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التى تعلق بها فلا تكون الإجارة عقدا يقوم على التراضى بل غملاء يناقض أسسها ويقوضها .
- وحيث ان قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو بعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه بفترض إلا ترهق القيو التى يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .
- وحيث ان قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التى يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التى لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها وكان الدستر فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق أصحابها بما يراه من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التى تضمنا قانون الإسكان لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد اللائحة التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إقاذه فإن التنظيم الوارد بها لحق الملكية يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها وعلى الأخص من خلال الأثار التى ترتبها فى مجال استعمالها .
- وحيث أن التبادل المقرر بالنصوص المطعون عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل متبادل محل نظيره فى الوحدة قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود شيء منه - وأيا كان مقداره - على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن الحقوق التى يستعدونها من تناول المستأجر الصلى عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار وفقا لحكمها بين اعتماد تنازل مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من مقابل التنازل المعروض عليه أو رفض هذا التنازل استقالا منهم بالعين المؤجرة من دون المتنازل على أن يؤدى إليه مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا للتنازل عنها .
- ولا كذلك الفقرة المطعون عليها شكلا مضمونها بالائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة وفقا لأحكامها نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من التنازل . وليس ذلك إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها إحداهما تلك التى يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى يكون التنازل عن الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليه .
- ولا يستقيم هذا التمييز وقد افتقر إلى الأسس الموضوعية التى ينهض بها سويا ومبدأ تساويهم أمام القانون وفقا لنص المادة 40 من الدستور التى تكفل صون محتواه باعتباره مدخلا للحرية وطريقا إلى العدل والسلام الاجتماعى لا يجوز أن يعاق من خلال أعذار لا اعتبرا لها .
- وحيث أن تبادل الأعيان المؤجرة وفقا للنصوص المطعون عليها لا يحول دون انتقال منفافعها بين أكثر من مستأجر يتعاقبون عليها اتصال بها كلما طرأ تغيير على الأوضاع التى قام عليها التبادل الأول .
- فما يكون من الأعيان المؤجرة بعيدا عن موقع العمل الأصلي قد يصير قريبا منه فى وقت لاحق ومن بادل عينا بأخرى لاتساعها قد يظهر ضيقها من بعد ومن يبادل مستاجرا اعتل صحيا قد يعدو هو عليلا فلا يبقي فى الوحدة التي انتقل إليها - والقرض انها يطابق أعلي - بل يبدلها بأخرى توافق ظروفه الصحية الجديدة فلا يكون التبادل الأول اجراء نهائيا فى كل الأحوال بل مسوغ جديد للتبادل فلا تخلص الاعيان المؤجرة لاصاحبها بل تتحدر حقوقهم بشانها الى مرتبة الحقوق المحددة أهميتها مع انبساط سلطة المستأجرين عليها الى حد يخل بالملكية الخاصة التي حرص الدستور على صونها تقديرا بان المزايا التي تنتجها هى التي تبلور جوهرها فاذا انقض المشرع عليها صار أمرها صريما ومسها بذلك ضر عظيم.
- وحيث أن ما نص عليه الدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعي يعني وحدة الجماعة فى بنائها وتداخل مصالحة تصادمها وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها واتصل أفرادها وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا فلا يتفرقون بددا او يتناحرون طمعا او يتنابدون بغيا وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها لا يملكون التنصل منها او اتخلي عنها وليس لفريق منهم بالتالي ان يتقدم على غيره انتهازا ولا ان ينال من الحقوق قدرا منها يكون به - عدوانا - أكثر علوا وتتهيا معها تلك الحماية التي ينبغي ان يلوذ بها ضغاؤهم ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار وحيث القرة.
- المطعون عليها - ومن خلال مطلق انحيازها لمصلحة من يقررون التبادل - لا تقيم وزنا لتوازن علاقاتهم مع مؤجرتها ولكنها تنحدر بها الى ما دون مسئوياتها المنطقية الى تكفل لعقود الايجار خصائصها وكانت السلطة التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق لا يجوز ان ينفلت مداها بما يفقد الملكية مقوماتها وعلى الأخص من خلال اقتلاع مزاياها او تهميشها تسترا بتنظيم الحقوق المؤجرين وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها أطار لتبادل الانتفاع بالاعيان المؤجرة وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها اطار لتبادل الانتفاع بالاعيان المؤجرة بما ينال من حق أصحابها فى مباشرة سلطتهم فى مجال استعمالها وعلى الاخص عن طريق اختيارهم لمن يشغلونها مبلغا على مصالحهم حقوقا لا ترجحها بل تزاحمها وتعلو عليها دون مقتضى قال يكون المستاجر إلا مناهضا مؤجرتها متحفيا الحقوق المشروعة التي كان يجل أن يقتضيها ليكون صراعهما بديلا عن التعاون بينهما مما يخل بتضامنها اجتماعيا وتوافق مصالحها اقتصاديا .
- وحيث أنه متى كان ما تقدم فان الفقرة المطعون عليها تكون مخالفة لأحكام المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 ، 86 ، 144 من الدستور.
فهذه الأسباب
حكمت المحكمة :-
أولا :- بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تاجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر.
ثانيا :- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الاسكان والتعمير رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات السكنية.
ثالثا :- بإلزام الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
أمين السر رئيس المحكمة
عدل سابقا من قبل محمد ابراهيم سالم المحامي في الخميس سبتمبر 24, 2009 8:26 pm عدل 1 مرات
الخميس سبتمبر 24, 2009 8:14 pm من طرف محمد ابراهيم سالم المحامي
بند 8 000 حرية المستأجر فى إقامة مبنى يتكون من أكثر من ثلاث وحدات وحريته فى احتجاز أكثر من مسكن فى البلد الواحد
حرية المستأجر فى إقامة مبنى يتكون من أكثر قلاق طوابق
( وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاسئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكة أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثابتة بالمبنى الذي إقامة بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه )
[ المادة 22 فقرت من القانون رقم 136 لسن ة1981 ]
- لم تورد نصوص القانون المدنى - الواجبة التطبيق على عقد لإيجار المحررة منذ 1/2/1996م أى قيد مشابه للقيد الذي أوردة القانون رقم 136 لسنة 1981م بمادته رقم 22 ولذا فإن للمستأجر حرية كاملة فى إقامة مبنى خاص له سواء تكون من ثلاث وحدات أو أكثر من ذلك ودون أن يكون ملزما بتسكين مالك العقار الذى يستأجر أحد وحداته أو أحد من أقاربه .
حرية المستأجر فى احتجاز أكثر من مسكن بالبلد الواحد
( لا يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى )
[ المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ]
- على خلاف الحظر الوارد بنص المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لا يوجد بين نصوص القانون المدنى ما يمنع المستأجر من احتجازه أى عدد من الوحدات السكينة ولو كانت جميعها داخل بلد واحد ( محتفظة واحدة ) أو حتى داخل عقار واحد مادام المستأجر ملتزما بالوفاء بالتزاماته المترتبة على عقد الإيجار .
المحكمة الدستورية العليا
عدم دستورية تبادل الوحدات السكنية
بين المستأجرين
باسم الشعب
المحكمة الدستورية العليا
( الجريدة الرسمية 42 فى 16 اكتوبر 1997 )
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 4 أكتوبر 1977 الموافق 2 جمادى الأخرى سنة 1418هـ
برئاسة السيد المستشار الدكتور عوض محمد عوض المر 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :- عبد الرحمن نصير والدكتور عبد المجيد فياض وماهر أحمد البحيري ومحمد على سيف الدين وعدلى محمود منصور ومحمد القادر عبد الله .
وحضور السيد المستشار الدكتور / حنفى على جبالى 000 رئيس هيئة المفوضين .
وحضور السيد / حمدى أنور صابر 000 أمين السر .
" أصدرت الحكم الأتى "
فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 71 لسنة 1919 قضائية ( دستورية )
المقامة من
السيد / إسماعيل أحمد إسماعيل
ضد
1. السيد / رئيس الجمهورية وأخرين 2. السيد / رئيس مجلس الوزراء
3. السيد / احمد عبد المالك عبد الله 4. السيده / درية عواد عبد الغنى
5. السيد / هشام سمير فهمى سليمان 6. السيد / سيد إبراهيم كوسبر 7. السيده / حكمت إبراهيم سيد كوسبر 8. السيده / نظله إبراهيم كوسبر
9. السيد / أحمد إبراهيم سيد كوسبر 10. السيد / عبد الحميد إبراهيم كوسبر
11. السيده / ملكة إبرايه سيد كوسبر 12. السيده / عنايات إبراهيم كوسبر
الإجراءات
فى التاسع من إبريل سنة 1996 أودع المدعى قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة طالبا فى ختامها الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة السابعة من القانون رقم 49 لنسة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
قدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى .
وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين تقريرا رأيما .
ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة وقررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم .
المحكمة
بعد الإطلاع على الوراق والمداولة
- حيث ان الوقائع - حسبما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونحلها المدعى عليه الخامس كاتا يقيمان فى وحدة سكينة بعقار المدعى بدائرة قسم مصر القديمة وقد أبرمة مع المدعى عليه الثالث المقيم بالدور الأراضى بالزمالك بالعقار المملوك المدعى عليهم من السادس إلى الأخير عقدا تبادلا وبمقتضاه مسكينها المؤجرين على سند من مقتضيات الحالة الصحية للمدعى عليها الرابعة وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى عليه الثالث لازدياد عدد أفراد أسرته وقد أخطر المتادلان ملاك العقارين بصورة من عقد التبادل وبميستنداتهما التى تؤكد حقهما فى غجرائه وذلك وفقا لأحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، وبعد مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا الأخطار دون رد من الملاك بقبول التبادل أثام المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة 1995 إيجارات كلى جنوب القاهرة وأثناء نظرها دفع المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى " أن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإذا قرت محكمة الموضوع جدية الدفع وصرحت بالطعن بعدم الدستورية فقد أقام المدعى الدعوى الماثلة .
- وحيث أن الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على ما يلى :
( وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر وأخر وذلك فى البلاد وبين الحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار وزير الإسكان والتعمير )
- عملا باللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لنسة 1978 فإن تبادل الوحدات السكنية بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها يتم فى الأحوال التى حددتها وهى :-
أولاً :-
...............................................................................................................
ثانيا :- أن تستلزم الحالة الصحية لكل من المستأجر راغبى التبادل أو كليهما الانتقال من مسكنه إلى أخر أكثر ملائمة لظروفة الصحية التى لا يجوز إثباتها إلا بتقرير قاطع من طبيين متخصصين متضامنا بيانا دقيقا بها واقتضائها من تغيير المسكن بسببها .
ثالثا :- أن يقع تغيير فى الأوضاع الاجتماعية لأحد لراغبى التبادل من مأجرين أو كليهما ويندج تحتها تغيير حجم الأسرة وما يقتضيه من ضيق او تساع مسمنها .
ويكون التبادل فى الحالتين المنصوص عليهما فى ثانيا وثالثا فى عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التى تسري فيها أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو بين عقار وأخر داخل البلدة الواحدة .
- وتشترط المادة 4 من اللائحة التنفيذية للقانون لجراء التبادل - قبل البدء فيه - وفاء كل من المستأجرين الراغبين فى التبادل بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة وفيما عدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة الصحية المبينه فى البند ( ثانيا ) يشترط لجواز التبادل انقضاء سنه كاملة على الأقل على إقامة كل مستأجر فى مسكنه قبل البدء فى إجراءات التبادل ويبقى المستأجران ضامنين متضامنين - كل منهما قبل الأخر وفى مواجهة المؤجر - إبقاء التزاماتها المالية الناشئة عن عقد الإيجار وذلك لمدة سنتين من تاريخ إتمام التبادل .
- وعملا بالمادة 5 من اللائحة التنفيذية يحرر المستأجران راغبا التبادل خمس نسخ من النموذج الخاص بذلك والمرفق بهذه اللائحة يخطوان مالكى العقارين المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا النموذج علىأن تكون موقعا عليها منهما ومرفق مستنداتها التى تؤكد صحة بياناتها وعلى كل من الملاك وخلال ثلاثين يوما من تاريخ أخطاره برغبه المستأجرين إبلاغهما بكتاب موصى مصحوب بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله بمثابة رفض للتنازل .
- وتقضى المادتان 6 ، 7 من هذه اللائحة بأن يتنازل كل من المستأجرين راغبى التبادل عن عقد الإيجار الخاص به إلى المستأجر الأخر وذلك بعد رضاء الملاك أو صدور حكم من القضاء بالتبادل ويقوم الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام اللازم لإثبات التبادل .
- وحيث أن الفقرة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 كان قد تضمنها مشروع قانون عرض على مجلس الشعب بجلسته المعقودة فى 19 يوليو 1977 إلا أن لجنة الشئون الدستورية والتشريعية لهذا المجلى ارتأت ضرورة حذفها تأسيسا على انحيازها لصلحة مستأجرى الأعيان إضرارا بأًصحابها الذين سلبهم المشرع الحق فى تحديد الأجرة وفرض عليهم امتداد الإجارة بعد انتهاء مدتها وعرضهم كذلك لقيود صارمة نظم بها الروابط الإيجارية فى عديد من جانبها ولم يبقى لهم بعد اذن إلا حق اختيار مستأجرالعين التى يملكونها فإذا اسقط المشرع عنهم هذا الحق نالتهم مضار كثيرة يندرج تحتها أن يتحول المستأجرين إلى مستغلين إلى مستغلين من خلال عمليات التبادل التى يجرونها ويفاجئون من يملكون من يملكون الأماكن التى يشلغلونها بيد أن المجلس التى يجرونها ويفاجئون من يملكون الأماكن التى يشغلونها بيد أن المجلس رفض إقرار ما أنتهت إليه لجنة الشئون الدستورية والتشريعية وأعاد إدراج الفقرة الثالثة المشار غيها بنصها الوارد بمشروع الحكومة ثم أقرها.
- وحيث أن المدعى ينعى على الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مخالفتها للمواد 2 ، 7 ، 33 ، 34 من الدستور وذلك من عدة أوجه حاصلها أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض الشريعة الإسلامية فى أصولها الكلية ويتضمن إسقاطها للمكلية عن أصحابها بما فرضه المشرع من قيود عليها وتحوير للإجارة عن طبيعتها الشخصية من خلال إعيار مقيما بها فلا يكون إنفاذ التبادل قيما بين هاتين الوحدتين إلا إقحاما عليها لأشخاص لا تربطهم بصلحبها صلة منطقية ، هذا فضلا عن أن هذا التبادل لا يتم فى الأعم من الأحوال إلا مقابل مبالغ مالية باهظة يدفعها أحد المتبادلين لثانيهما ولا يحصلا ملوجر على شيء منها .
- وحيث أن المصلحة الشخصية المباشرة - وهى لقبول الدعوى الدستورية مناطها ارتباطها بصله منطقية بالمصلحة التى يقوم بها النزاع الموضوعى وكان المدعى وأن قصر الدفع بعدم الدستور الذى أبداه أمام محكمة الموضوع على حكم الفقرة الثالثة م المادة 7 من الثانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلا أن الخصومة الدستورية الماثلة لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروط والأوضاع التى نظم وزير الإسكان والتبادل من خلالها وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرة المطعون عليها كلا لا يتجزأ .
- وحيث أن مؤدى الأحكام التى تضمنتها الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1979 - وفى إطار ربطها بلائحة التنفيذية لهذا القانون - أن تبادل الوحدات السكنية فيما بين مستأجرى يرغبان فيه ليس عملا رضائيا بل يقع فى الأحوال التى حددتها اللائحة النفيذية وبالشروط التى عينتها ووفق الأوضاع الإجرائية التى حددتها . ومن ثم يكون نص القانون مصدرا مباشرا لتبادل الوحدات السكينة يحيط بالأحوال والشروط والأوضاع التى يتم فيها فلا يحول دون نفاذه اعتراض أصحابها عليه كلما توافرت الواقعة إلى اعتبرها المشرع مصدرا للحق فيه . وهو ما يعنى أن الحق فى التبادل لا ينشأ إلا من النصوص القانونية التى تستنهضها إرادة مستأجرين توفقا على إجراء التبادل وأراد أن يتماه وفقا لأحكامها فلا يدور إلا معها .
- وحيث المادة 144 من الدستور تقضى بأن لرئيس الجمهورية إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين بما ليس فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء من تنفيذها وله أن يفوض غيره فى إصدارها ويجوز أن يعين القانون من يصدر القرارات اللازمة لتنفيذه
- وحيث أن من المقرر أنه لا يجوز للسلطة التشريعية - فى ممارستها لاختصاصاتها فى مجال إقرار الوقانين أن تتخلى بنفسها عنها إهمالا من جانبها بنص المادة 86 من الدستور التى تعهد إليها أصلا بالمهام التشريعية وتخول السلطة التنفيذية مباشرتها إلا استثناء ان وفى الحدود الضيقة التى بينتا نصوص الدستور حصرا ويندرج تحتها إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين التى لا يدخل فى مفهومها توليها ابتداء تنظيم مسائل حلا القانون من بيان الإطار العام التى يحكمها فلا تفصل اللائحة عندئذ أحكاما زوردها المشرع إجاملا ولكنها تشرع ابتداء من خلال نصوص جدية لا يمكن إسنادها إلى القانون وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى ضبطتها بها المادة 144 من الدستور .
- وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه متى عهد القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ أحكامة كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دون غيرها وكان قانون بيع وتأجير الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليها مجيزا بموجبها تبادل الوحدات السكنية فى البلد الواحد بين مستأجر وأخر ومتسليا من تحديد القيود والضوابط التى يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية تاركا إحداثها - لا تفصلها - للائحة تنفيذية يصدرها الإجرائية التى يلتزمها وكذلك ضماناته وكان ذلك مؤداه أنه فيما خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرر بالفقرة المطعون عليها فإن أسس هذا التبادل والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها ظل بيد السلطة التفيذية تتولاه من خلال على لائحته تصدرها فلا تكن أحكامها تنفيذا لقانون قائم بل تشريعا مبتدأ يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية وهما من الحقوق التى كلفها الدستور .
- وحيث أن من المقرر كذلك أن حرية التعاقد فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية أنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى المكلية وذلك بالنشر إلى الحقوق التى ترتبها العقود فيما بين أطرافها أيا كان المدين بأدائها .
- وحيث أن السلطة التشريعية وأن ساغ لهذا استثناء أن تتناول أنواعها من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم أمر يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة إلا أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها أن تهدم الدائرة التى تباشرها فيها الإرادة حركتها فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من أثر ذلك أن افرادة وأن لم يكن دورها كاملا فى تكوين القعود وتحديد الأثار التى ترتبها إلا أن الدائرة المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها لا يجوز اغتيالها بتمامها وإلا كان ذلك إنها لوجودها ومحوا كاملا للحرية الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها تعبيرا عنها ممثلا فى إراداة الاختيار استقالا عن الأخرين بما يصون لهذه الحرية مقومات فعاليتها .
- وحيث أن الصل فى الروابط الإيجارية أن الإرادة هى التى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها .
- ومن البديهى أن القيود التى فرضها المشرع على الإجارة اقتضاها أزمه الإسكان وحدة ضغوطها وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوابنها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص فى مجال تحديد الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص - تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التى أهدرتها لانصوص المطعون فيها من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التى تعلق بها فلا تكون الإجارة عقدا يقوم على التراضى بل غملاء يناقض أسسها ويقوضها .
- وحيث ان قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو بعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه بفترض إلا ترهق القيو التى يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .
- وحيث ان قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التى يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التى لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها وكان الدستر فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق أصحابها بما يراه من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التى تضمنا قانون الإسكان لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد اللائحة التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إقاذه فإن التنظيم الوارد بها لحق الملكية يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها وعلى الأخص من خلال الأثار التى ترتبها فى مجال استعمالها .
- وحيث أن التبادل المقرر بالنصوص المطعون عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل متبادل محل نظيره فى الوحدة قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود شيء منه - وأيا كان مقداره - على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن الحقوق التى يستعدونها من تناول المستأجر الصلى عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار وفقا لحكمها بين اعتماد تنازل مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من مقابل التنازل المعروض عليه أو رفض هذا التنازل استقالا منهم بالعين المؤجرة من دون المتنازل على أن يؤدى إليه مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا للتنازل عنها .
- ولا كذلك الفقرة المطعون عليها شكلا مضمونها بالائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة وفقا لأحكامها نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من التنازل . وليس ذلك إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها إحداهما تلك التى يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى يكون التنازل عن الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليه .
- ولا يستقيم هذا التمييز وقد افتقر إلى الأسس الموضوعية التى ينهض بها سويا ومبدأ تساويهم أمام القانون وفقا لنص المادة 40 من الدستور التى تكفل صون محتواه باعتباره مدخلا للحرية وطريقا إلى العدل والسلام الاجتماعى لا يجوز أن يعاق من خلال أعذار لا اعتبرا لها .
- وحيث أن تبادل الأعيان المؤجرة وفقا للنصوص المطعون عليها لا يحول دون انتقال منفافعها بين أكثر من مستأجر يتعاقبون عليها اتصال بها كلما طرأ تغيير على الأوضاع التى قام عليها التبادل الأول .
- فما يكون من الأعيان المؤجرة بعيدا عن موقع العمل الأصلي قد يصير قريبا منه فى وقت لاحق ومن بادل عينا بأخرى لاتساعها قد يظهر ضيقها من بعد ومن يبادل مستاجرا اعتل صحيا قد يعدو هو عليلا فلا يبقي فى الوحدة التي انتقل إليها - والقرض انها يطابق أعلي - بل يبدلها بأخرى توافق ظروفه الصحية الجديدة فلا يكون التبادل الأول اجراء نهائيا فى كل الأحوال بل مسوغ جديد للتبادل فلا تخلص الاعيان المؤجرة لاصاحبها بل تتحدر حقوقهم بشانها الى مرتبة الحقوق المحددة أهميتها مع انبساط سلطة المستأجرين عليها الى حد يخل بالملكية الخاصة التي حرص الدستور على صونها تقديرا بان المزايا التي تنتجها هى التي تبلور جوهرها فاذا انقض المشرع عليها صار أمرها صريما ومسها بذلك ضر عظيم.
- وحيث أن ما نص عليه الدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعي يعني وحدة الجماعة فى بنائها وتداخل مصالحة تصادمها وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها واتصل أفرادها وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا فلا يتفرقون بددا او يتناحرون طمعا او يتنابدون بغيا وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها لا يملكون التنصل منها او اتخلي عنها وليس لفريق منهم بالتالي ان يتقدم على غيره انتهازا ولا ان ينال من الحقوق قدرا منها يكون به - عدوانا - أكثر علوا وتتهيا معها تلك الحماية التي ينبغي ان يلوذ بها ضغاؤهم ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار وحيث القرة.
- المطعون عليها - ومن خلال مطلق انحيازها لمصلحة من يقررون التبادل - لا تقيم وزنا لتوازن علاقاتهم مع مؤجرتها ولكنها تنحدر بها الى ما دون مسئولياتها المنطقية الى تكفل لعقود الايجار خصائصها وكانت السلطة التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق لا يجوز ان ينفلت مداها بما يفقد الملكية مقوماتها وعلى الأخص من خلال اقتلاع مزاياها او تهميشها تسترا بتنظيم الحقوق المؤجرين وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها أطار لتبادل الانتفاع بالأعيان المؤجرة وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها اطار لتبادل الانتفاع بالأعيان المؤجرة بما ينال من حق أصحابها فى مباشرة سلطتهم فى مجال استعمالها وعلى الأخص عن طريق اختيارهم لمن يشغلونها مبلغا على مصالحهم حقوقا لا ترجحها بل تزاحمها وتعلو عليها دون مقتضى قال يكون المستأجر إلا مناهضا مؤجرتها متحفيا الحقوق المشروعة التي كان يجل أن يقتضيها ليكون صراعهما بديلا عن التعاون بينهما مما يخل بتضامنها اجتماعيا وتوافق مصالحها اقتصاديا .
- وحيث أنه متى كان ما تقدم فان الفقرة المطعون عليها تكون مخالفة لأحكام المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 ، 86 ، 144 من الدستور.
فهذه الأسباب
حكمت المحكمة :-
أولا :- بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
ثانيا :- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الاسكان والتعمير رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات السكنية.
ثالثا :- بإلزام الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
أمين السر رئيس المحكمة
حرية المستأجر فى إقامة مبنى يتكون من أكثر قلاق طوابق
( وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاسئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكة أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثابتة بالمبنى الذي إقامة بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه )
[ المادة 22 فقرت من القانون رقم 136 لسن ة1981 ]
- لم تورد نصوص القانون المدنى - الواجبة التطبيق على عقد لإيجار المحررة منذ 1/2/1996م أى قيد مشابه للقيد الذي أوردة القانون رقم 136 لسنة 1981م بمادته رقم 22 ولذا فإن للمستأجر حرية كاملة فى إقامة مبنى خاص له سواء تكون من ثلاث وحدات أو أكثر من ذلك ودون أن يكون ملزما بتسكين مالك العقار الذى يستأجر أحد وحداته أو أحد من أقاربه .
حرية المستأجر فى احتجاز أكثر من مسكن بالبلد الواحد
( لا يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى )
[ المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ]
- على خلاف الحظر الوارد بنص المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لا يوجد بين نصوص القانون المدنى ما يمنع المستأجر من احتجازه أى عدد من الوحدات السكينة ولو كانت جميعها داخل بلد واحد ( محتفظة واحدة ) أو حتى داخل عقار واحد مادام المستأجر ملتزما بالوفاء بالتزاماته المترتبة على عقد الإيجار .
المحكمة الدستورية العليا
عدم دستورية تبادل الوحدات السكنية
بين المستأجرين
باسم الشعب
المحكمة الدستورية العليا
( الجريدة الرسمية 42 فى 16 اكتوبر 1997 )
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 4 أكتوبر 1977 الموافق 2 جمادى الأخرى سنة 1418هـ
برئاسة السيد المستشار الدكتور عوض محمد عوض المر 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :- عبد الرحمن نصير والدكتور عبد المجيد فياض وماهر أحمد البحيري ومحمد على سيف الدين وعدلى محمود منصور ومحمد القادر عبد الله .
وحضور السيد المستشار الدكتور / حنفى على جبالى 000 رئيس هيئة المفوضين .
وحضور السيد / حمدى أنور صابر 000 أمين السر .
" أصدرت الحكم الأتى "
فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 71 لسنة 1919 قضائية ( دستورية )
المقامة من
السيد / إسماعيل أحمد إسماعيل
ضد
1. السيد / رئيس الجمهورية وأخرين 2. السيد / رئيس مجلس الوزراء
3. السيد / احمد عبد المالك عبد الله 4. السيده / درية عواد عبد الغنى
5. السيد / هشام سمير فهمى سليمان 6. السيد / سيد إبراهيم كوسبر 7. السيده / حكمت إبراهيم سيد كوسبر 8. السيده / نظله إبراهيم كوسبر
9. السيد / أحمد إبراهيم سيد كوسبر 10. السيد / عبد الحميد إبراهيم كوسبر
11. السيده / ملكة إبرايه سيد كوسبر 12. السيده / عنايات إبراهيم كوسبر
الإجراءات
فى التاسع من إبريل سنة 1996 أودع المدعى قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة طالبا فى ختامها الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة السابعة من القانون رقم 49 لنسة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
قدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى .
وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين تقريرا رأيما .
ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة وقررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم .
المحكمة
بعد الإطلاع على الوراق والمداولة
- حيث ان الوقائع - حسبما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونحلها المدعى عليه الخامس كاتا يقيمان فى وحدة سكينة بعقار المدعى بدائرة قسم مصر القديمة وقد أبرمة مع المدعى عليه الثالث المقيم بالدور الأراضى بالزمالك بالعقار المملوك المدعى عليهم من السادس إلى الأخير عقدا تبادلا وبمقتضاه مسكينها المؤجرين على سند من مقتضيات الحالة الصحية للمدعى عليها الرابعة وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى عليه الثالث لازدياد عدد أفراد أسرته وقد أخطر المتادلان ملاك العقارين بصورة من عقد التبادل وبميستنداتهما التى تؤكد حقهما فى غجرائه وذلك وفقا لأحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، وبعد مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا الأخطار دون رد من الملاك بقبول التبادل أثام المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة 1995 إيجارات كلى جنوب القاهرة وأثناء نظرها دفع المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى " أن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإذا قرت محكمة الموضوع جدية الدفع وصرحت بالطعن بعدم الدستورية فقد أقام المدعى الدعوى الماثلة .
- وحيث أن الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على ما يلى :
( وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر وأخر وذلك فى البلاد وبين الحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار وزير الإسكان والتعمير )
- عملا باللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لنسة 1978 فإن تبادل الوحدات السكنية بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها يتم فى الأحوال التى حددتها وهى :-
أولاً :-
...............................................................................................................
ثانيا :- أن تستلزم الحالة الصحية لكل من المستأجر راغبى التبادل أو كليهما الانتقال من مسكنه إلى أخر أكثر ملائمة لظروفة الصحية التى لا يجوز إثباتها إلا بتقرير قاطع من طبيين متخصصين متضامنا بيانا دقيقا بها واقتضائها من تغيير المسكن بسببها .
ثالثا :- أن يقع تغيير فى الأوضاع الاجتماعية لأحد لراغبى التبادل من مأجرين أو كليهما ويندج تحتها تغيير حجم الأسرة وما يقتضيه من ضيق او تساع مسمنها .
ويكون التبادل فى الحالتين المنصوص عليهما فى ثانيا وثالثا فى عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التى تسري فيها أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو بين عقار وأخر داخل البلدة الواحدة .
- وتشترط المادة 4 من اللائحة التنفيذية للقانون لجراء التبادل - قبل البدء فيه - وفاء كل من المستأجرين الراغبين فى التبادل بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة وفيما عدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة الصحية المبينه فى البند ( ثانيا ) يشترط لجواز التبادل انقضاء سنه كاملة على الأقل على إقامة كل مستأجر فى مسكنه قبل البدء فى إجراءات التبادل ويبقى المستأجران ضامنين متضامنين - كل منهما قبل الأخر وفى مواجهة المؤجر - إبقاء التزاماتها المالية الناشئة عن عقد الإيجار وذلك لمدة سنتين من تاريخ إتمام التبادل .
- وعملا بالمادة 5 من اللائحة التنفيذية يحرر المستأجران راغبا التبادل خمس نسخ من النموذج الخاص بذلك والمرفق بهذه اللائحة يخطوان مالكى العقارين المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا النموذج علىأن تكون موقعا عليها منهما ومرفق مستنداتها التى تؤكد صحة بياناتها وعلى كل من الملاك وخلال ثلاثين يوما من تاريخ أخطاره برغبه المستأجرين إبلاغهما بكتاب موصى مصحوب بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله بمثابة رفض للتنازل .
- وتقضى المادتان 6 ، 7 من هذه اللائحة بأن يتنازل كل من المستأجرين راغبى التبادل عن عقد الإيجار الخاص به إلى المستأجر الأخر وذلك بعد رضاء الملاك أو صدور حكم من القضاء بالتبادل ويقوم الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام اللازم لإثبات التبادل .
- وحيث أن الفقرة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 كان قد تضمنها مشروع قانون عرض على مجلس الشعب بجلسته المعقودة فى 19 يوليو 1977 إلا أن لجنة الشئون الدستورية والتشريعية لهذا المجلى ارتأت ضرورة حذفها تأسيسا على انحيازها لصلحة مستأجرى الأعيان إضرارا بأًصحابها الذين سلبهم المشرع الحق فى تحديد الأجرة وفرض عليهم امتداد الإجارة بعد انتهاء مدتها وعرضهم كذلك لقيود صارمة نظم بها الروابط الإيجارية فى عديد من جانبها ولم يبقى لهم بعد اذن إلا حق اختيار مستأجرالعين التى يملكونها فإذا اسقط المشرع عنهم هذا الحق نالتهم مضار كثيرة يندرج تحتها أن يتحول المستأجرين إلى مستغلين إلى مستغلين من خلال عمليات التبادل التى يجرونها ويفاجئون من يملكون من يملكون الأماكن التى يشلغلونها بيد أن المجلس التى يجرونها ويفاجئون من يملكون الأماكن التى يشغلونها بيد أن المجلس رفض إقرار ما أنتهت إليه لجنة الشئون الدستورية والتشريعية وأعاد إدراج الفقرة الثالثة المشار غيها بنصها الوارد بمشروع الحكومة ثم أقرها.
- وحيث أن المدعى ينعى على الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مخالفتها للمواد 2 ، 7 ، 33 ، 34 من الدستور وذلك من عدة أوجه حاصلها أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض الشريعة الإسلامية فى أصولها الكلية ويتضمن إسقاطها للمكلية عن أصحابها بما فرضه المشرع من قيود عليها وتحوير للإجارة عن طبيعتها الشخصية من خلال إعيار مقيما بها فلا يكون إنفاذ التبادل قيما بين هاتين الوحدتين إلا إقحاما عليها لأشخاص لا تربطهم بصلحبها صلة منطقية ، هذا فضلا عن أن هذا التبادل لا يتم فى الأعم من الأحوال إلا مقابل مبالغ مالية باهظة يدفعها أحد المتبادلين لثانيهما ولا يحصلا ملوجر على شيء منها .
- وحيث أن المصلحة الشخصية المباشرة - وهى لقبول الدعوى الدستورية مناطها ارتباطها بصله منطقية بالمصلحة التى يقوم بها النزاع الموضوعى وكان المدعى وأن قصر الدفع بعدم الدستور الذى أبداه أمام محكمة الموضوع على حكم الفقرة الثالثة م المادة 7 من الثانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلا أن الخصومة الدستورية الماثلة لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروط والأوضاع التى نظم وزير الإسكان والتبادل من خلالها وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرة المطعون عليها كلا لا يتجزأ .
- وحيث أن مؤدى الأحكام التى تضمنتها الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1979 - وفى إطار ربطها بلائحة التنفيذية لهذا القانون - أن تبادل الوحدات السكنية فيما بين مستأجرى يرغبان فيه ليس عملا رضائيا بل يقع فى الأحوال التى حددتها اللائحة النفيذية وبالشروط التى عينتها ووفق الأوضاع الإجرائية التى حددتها . ومن ثم يكون نص القانون مصدرا مباشرا لتبادل الوحدات السكينة يحيط بالأحوال والشروط والأوضاع التى يتم فيها فلا يحول دون نفاذه اعتراض أصحابها عليه كلما توافرت الواقعة إلى اعتبرها المشرع مصدرا للحق فيه . وهو ما يعنى أن الحق فى التبادل لا ينشأ إلا من النصوص القانونية التى تستنهضها إرادة مستأجرين توفقا على إجراء التبادل وأراد أن يتماه وفقا لأحكامها فلا يدور إلا معها .
- وحيث المادة 144 من الدستور تقضى بأن لرئيس الجمهورية إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين بما ليس فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء من تنفيذها وله أن يفوض غيره فى إصدارها ويجوز أن يعين القانون من يصدر القرارات اللازمة لتنفيذه
- وحيث أن من المقرر أنه لا يجوز للسلطة التشريعية - فى ممارستها لاختصاصاتها فى مجال إقرار الوقانين أن تتخلى بنفسها عنها إهمالا من جانبها بنص المادة 86 من الدستور التى تعهد إليها أصلا بالمهام التشريعية وتخول السلطة التنفيذية مباشرتها إلا استثناء ان وفى الحدود الضيقة التى بينتا نصوص الدستور حصرا ويندرج تحتها إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين التى لا يدخل فى مفهومها توليها ابتداء تنظيم مسائل حلا القانون من بيان الإطار العام التى يحكمها فلا تفصل اللائحة عندئذ أحكاما زوردها المشرع إجاملا ولكنها تشرع ابتداء من خلال نصوص جدية لا يمكن إسنادها إلى القانون وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى ضبطتها بها المادة 144 من الدستور .
- وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه متى عهد القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ أحكامة كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دون غيرها وكان قانون بيع وتأجير الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليها مجيزا بموجبها تبادل الوحدات السكنية فى البلد الواحد بين مستأجر وأخر ومتسليا من تحديد القيود والضوابط التى يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية تاركا إحداثها - لا تفصلها - للائحة تنفيذية يصدرها الإجرائية التى يلتزمها وكذلك ضماناته وكان ذلك مؤداه أنه فيما خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرر بالفقرة المطعون عليها فإن أسس هذا التبادل والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها ظل بيد السلطة التفيذية تتولاه من خلال على لائحته تصدرها فلا تكن أحكامها تنفيذا لقانون قائم بل تشريعا مبتدأ يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية وهما من الحقوق التى كلفها الدستور .
- وحيث أن من المقرر كذلك أن حرية التعاقد فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية أنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى المكلية وذلك بالنشر إلى الحقوق التى ترتبها العقود فيما بين أطرافها أيا كان المدين بأدائها .
- وحيث أن السلطة التشريعية وأن ساغ لهذا استثناء أن تتناول أنواعها من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم أمر يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة إلا أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها أن تهدم الدائرة التى تباشرها فيها الإرادة حركتها فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من أثر ذلك أن افرادة وأن لم يكن دورها كاملا فى تكوين القعود وتحديد الأثار التى ترتبها إلا أن الدائرة المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها لا يجوز اغتيالها بتمامها وإلا كان ذلك إنها لوجودها ومحوا كاملا للحرية الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها تعبيرا عنها ممثلا فى إراداة الاختيار استقالا عن الأخرين بما يصون لهذه الحرية مقومات فعاليتها .
- وحيث أن الصل فى الروابط الإيجارية أن الإرادة هى التى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها .
- ومن البديهى أن القيود التى فرضها المشرع على الإجارة اقتضاها أزمه الإسكان وحدة ضغوطها وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوابنها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص فى مجال تحديد الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص - تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التى أهدرتها لانصوص المطعون فيها من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التى تعلق بها فلا تكون الإجارة عقدا يقوم على التراضى بل غملاء يناقض أسسها ويقوضها .
- وحيث ان قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو بعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه بفترض إلا ترهق القيو التى يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .
- وحيث ان قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التى يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التى لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها وكان الدستر فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق أصحابها بما يراه من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التى تضمنا قانون الإسكان لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد اللائحة التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إقاذه فإن التنظيم الوارد بها لحق الملكية يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها وعلى الأخص من خلال الأثار التى ترتبها فى مجال استعمالها .
- وحيث أن التبادل المقرر بالنصوص المطعون عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل متبادل محل نظيره فى الوحدة قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود شيء منه - وأيا كان مقداره - على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن الحقوق التى يستعدونها من تناول المستأجر الصلى عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار وفقا لحكمها بين اعتماد تنازل مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من مقابل التنازل المعروض عليه أو رفض هذا التنازل استقالا منهم بالعين المؤجرة من دون المتنازل على أن يؤدى إليه مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا للتنازل عنها .
- ولا كذلك الفقرة المطعون عليها شكلا مضمونها بالائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة وفقا لأحكامها نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من التنازل . وليس ذلك إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها إحداهما تلك التى يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى يكون التنازل عن الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليه .
- ولا يستقيم هذا التمييز وقد افتقر إلى الأسس الموضوعية التى ينهض بها سويا ومبدأ تساويهم أمام القانون وفقا لنص المادة 40 من الدستور التى تكفل صون محتواه باعتباره مدخلا للحرية وطريقا إلى العدل والسلام الاجتماعى لا يجوز أن يعاق من خلال أعذار لا اعتبرا لها .
- وحيث أن تبادل الأعيان المؤجرة وفقا للنصوص المطعون عليها لا يحول دون انتقال منفافعها بين أكثر من مستأجر يتعاقبون عليها اتصال بها كلما طرأ تغيير على الأوضاع التى قام عليها التبادل الأول .
- فما يكون من الأعيان المؤجرة بعيدا عن موقع العمل الأصلي قد يصير قريبا منه فى وقت لاحق ومن بادل عينا بأخرى لاتساعها قد يظهر ضيقها من بعد ومن يبادل مستاجرا اعتل صحيا قد يعدو هو عليلا فلا يبقي فى الوحدة التي انتقل إليها - والقرض انها يطابق أعلي - بل يبدلها بأخرى توافق ظروفه الصحية الجديدة فلا يكون التبادل الأول اجراء نهائيا فى كل الأحوال بل مسوغ جديد للتبادل فلا تخلص الاعيان المؤجرة لاصاحبها بل تتحدر حقوقهم بشانها الى مرتبة الحقوق المحددة أهميتها مع انبساط سلطة المستأجرين عليها الى حد يخل بالملكية الخاصة التي حرص الدستور على صونها تقديرا بان المزايا التي تنتجها هى التي تبلور جوهرها فاذا انقض المشرع عليها صار أمرها صريما ومسها بذلك ضر عظيم.
- وحيث أن ما نص عليه الدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعي يعني وحدة الجماعة فى بنائها وتداخل مصالحة تصادمها وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها واتصل أفرادها وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا فلا يتفرقون بددا او يتناحرون طمعا او يتنابدون بغيا وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها لا يملكون التنصل منها او اتخلي عنها وليس لفريق منهم بالتالي ان يتقدم على غيره انتهازا ولا ان ينال من الحقوق قدرا منها يكون به - عدوانا - أكثر علوا وتتهيا معها تلك الحماية التي ينبغي ان يلوذ بها ضغاؤهم ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار وحيث القرة.
- المطعون عليها - ومن خلال مطلق انحيازها لمصلحة من يقررون التبادل - لا تقيم وزنا لتوازن علاقاتهم مع مؤجرتها ولكنها تنحدر بها الى ما دون مسئولياتها المنطقية الى تكفل لعقود الايجار خصائصها وكانت السلطة التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق لا يجوز ان ينفلت مداها بما يفقد الملكية مقوماتها وعلى الأخص من خلال اقتلاع مزاياها او تهميشها تسترا بتنظيم الحقوق المؤجرين وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها أطار لتبادل الانتفاع بالأعيان المؤجرة وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها اطار لتبادل الانتفاع بالأعيان المؤجرة بما ينال من حق أصحابها فى مباشرة سلطتهم فى مجال استعمالها وعلى الأخص عن طريق اختيارهم لمن يشغلونها مبلغا على مصالحهم حقوقا لا ترجحها بل تزاحمها وتعلو عليها دون مقتضى قال يكون المستأجر إلا مناهضا مؤجرتها متحفيا الحقوق المشروعة التي كان يجل أن يقتضيها ليكون صراعهما بديلا عن التعاون بينهما مما يخل بتضامنها اجتماعيا وتوافق مصالحها اقتصاديا .
- وحيث أنه متى كان ما تقدم فان الفقرة المطعون عليها تكون مخالفة لأحكام المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 ، 86 ، 144 من الدستور.
فهذه الأسباب
حكمت المحكمة :-
أولا :- بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
ثانيا :- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الاسكان والتعمير رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات السكنية.
ثالثا :- بإلزام الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
أمين السر رئيس المحكمة
» محامي يطالب ببناء نصب تذكاري للشهيد محمد ابو عزيزة وخالد سعيد في ميدان التحرير
» محامين مصر الشباب وازمة ضمير في كرسي النقيب
» روب المحاماة الأسود (قصة هذا الروب التي لا يعرفها الكثير من شباب المحامون )
» المنظومة الفكرية للمحاماة تعلن عن قيام رحلة اليوم الواحد للمعمورة
» المنظومة الفكرية للمحاماة تعلن عن دورة لكرة القدم للمحامين
» الصفحة الرسمية للمنظومة الفكرية للمحاماة "لأمانة الاسكندرية"
» أطمن أنت يا وزير الداخلية نحن مطمئنون !
» ايها المحامي انت صاحب اقوى إرادة ( لأنك ناجح بدون وسطة أورشوة في زمن الذئاب )